不動産売却でかかる税金とは？譲渡所得の計算方法・税率・確定申告をわかりやすく解説

不動産を売却すると税金がかかる仕組み（譲渡所得とは）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税がかかります。譲渡所得は「売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた金額」で計算され、給与所得などとは分離して課税される点が特徴です。

不動産を5,000万円で売ったからといって、5,000万円に対して税金がかかるわけではありません。購入時の取得費や売却時の譲渡費用などを差し引いて計算した「譲渡所得」が課税の基本となります。

土地や建物を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として、所得税・復興特別所得税・住民税の課税対象になります。給与所得や事業所得とは分けて計算する「分離課税」という仕組みが使われるのが特徴です。

一方、売却しても利益が出ていない（譲渡損失が出た）場合は、原則としてこれらの税金はかかりません。ただし、マイホームの譲渡損失について一定の特例を利用できる場合があります。

そもそも「利益が出ているかどうか」は、単純に売却価格から購入価格を引いた金額ではなく、次に説明する計算式にもとづいて判断します。何十年も前に購入した実家などを売る場合、当時の購入価格の記録が残っていないケースも多く、そうした場合は税額の見え方が大きく変わることがあるため注意が必要です。

この記事では、一般的な不動産売却で特に利用されることの多い制度を中心に、譲渡所得の計算方法や税率、確定申告について解説します。不動産の譲渡には、収用などの特別控除、平成21年・22年に取得した土地の1,000万円特別控除、低未利用土地等の100万円特別控除など、ほかにもさまざまな特例があります。ここでは「不動産売却の税金の基本」を押さえることを目的とし、こうした特例については詳しく取り上げていません。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」という式で求めます。取得費には購入代金や仲介手数料などが含まれ、証明する書類が残っていない場合は概算取得費（譲渡価額の5％）を使うこともできます。

譲渡所得は、次の計算式で求められます。

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）

さらに、3,000万円特別控除などの特例を利用できる場合は、譲渡所得から特別控除額を差し引いて「課税譲渡所得金額」を計算します。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

この「課税譲渡所得金額」に、所有期間などに応じた税率を掛けて、実際にかかる税額を計算します。

譲渡価額

売却代金そのものです。固定資産税・都市計画税の精算金を買主から受け取っている場合は、その精算金も譲渡価額に含めて計算する扱いになります。

取得費

取得費には、購入代金や建築代金、購入時の仲介手数料、一定の登記費用・不動産取得税、設備費・改良費などが含まれます。建物については、購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。購入時の契約書や領収書が見つからず取得費が分からない場合は、譲渡価額の5％を取得費として計算できる「概算取得費」という扱いがあります。

ただし、実際の取得費より少なくなることが多く、結果的に税額が高くなりやすいため、契約書などの書類は可能な限り探しておくことをおすすめします。

譲渡費用

売却時にかかった仲介手数料、印紙税、建物の取り壊し費用、売却のために直接必要となった測量費用などが該当します。

また、貸家やアパートなどを売却するために借家人に退去してもらった場合の立退料なども、一定の条件を満たせば譲渡費用として認められる場合があります。

売却に直接かかった費用かどうかが重要になるため、領収書や契約書などの資料は保管しておきましょう。

【計算例】5,000万円で不動産を売却した場合

ここまでの計算方法を、具体例で確認してみましょう。例えば、次の条件で不動産を売却したとします。

• 売却価格（譲渡価額）：5,000万円
• 取得費：3,000万円
• 譲渡費用：200万円

※取得費は、建物の場合、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた後の金額です。

この場合の譲渡所得は、5,000万円－（3,000万円＋200万円）＝1,800万円となります。つまり、特別控除を考慮する前の譲渡所得は1,800万円です。

ここで、マイホームの3,000万円特別控除を利用できる場合、1,800万円－3,000万円＝マイナス1,200万円となるため、課税譲渡所得金額は0円となります。一方、3,000万円特別控除などの特例を利用できない場合は、1,800万円が課税譲渡所得金額となります。

例えば長期譲渡所得であれば、1,800万円×20.315％＝約365万7,000円が税額の目安となります。このように、同じ5,000万円で不動産を売却した場合でも、取得費や譲渡費用、所有期間、利用できる特例によって税額は大きく変わります（3,000万円特別控除など特例の詳しい要件はこのあとご説明します）。

※実際の税額は、適用される特例やその他の所得・控除などによって異なる場合があります。

税率は所有期間によって変わる（長期・短期譲渡所得）

譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるかどうかで異なります。5年超の長期譲渡所得は税率約20％、5年以下の短期譲渡所得は約39％となり、短期の方が税負担が重くなります。

譲渡所得にかかる税率は、売却した不動産の所有期間によって大きく2つに分かれます。

判定の基準となるのは「売却した年の1月1日時点」での所有期間で、実際に持っていた年数そのものではない点に注意が必要です。

例えば2026年中に売却する場合、2020年12月31日以前に取得した不動産は長期譲渡所得、2021年1月1日以後に取得した不動産は短期譲渡所得となります。

「購入してから5年経ったから長期」と単純に考えるのではなく、売却する年の1月1日時点での所有期間を確認することが重要です。

区分	所有期間	税率（所得税＋復興特別所得税＋住民税）
長期譲渡所得	5年超	20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
短期譲渡所得	5年以下	39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）

短期譲渡所得は長期譲渡所得に比べて税率が大幅に高くなるため、所有期間の判定は非常に重要です。ただし、長期・短期の判定は「売却した年の1月1日時点」で行われるため、単純に「購入から5年経てば長期」と考えないよう注意しましょう。

※上記は2026年（令和8年）に売却する場合の税率です。なお、2027年（令和9年）以降は、防衛特別所得税の創設などにより所得税の内訳が変更されます。ただし、復興特別所得税と防衛特別所得税を合わせた税率は2.1％となるため、所得税・復興特別所得税・住民税を合計した基本的な税率は、長期譲渡所得20.315％、短期譲渡所得39.63％で変わりません。実際に売却する際は、その年の最新の税制を確認するようにしましょう。

マイホームを売ったときの「3,000万円特別控除」

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。この特例を使えば、譲渡所得が3,000万円以下であれば税額がゼロになるケースも多くあります。

自分が住んでいた家（マイホーム）を売却した場合には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」という特例があります。譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができるため、この控除だけで課税譲渡所得金額が0円になり、所得税・住民税がかからないケースもあります。

主な適用条件として、以下のようなものが挙げられます。

• 自分が実際に住んでいた家屋、またはその敷地であること
• 住まなくなった場合は、一定の期間内に売却すること
• 過去に利用した特例などによっては、この特例を利用できない場合があること
• 売主と買主が親子や夫婦など、特別な関係にないこと

上記は代表的な条件であり、実際には売却時期や過去の特例利用状況などによって細かな要件があります。

なお、共有名義のマイホームでは、3,000万円特別控除は共有者ごとに適用可否を判定します。

似た名前の制度に「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」がありますが、これは親などが亡くなって相続した空き家を売却する場合に使う別の特例で、要件や対象となる家屋が異なります。

ご自身が住んでいた家を売るのか、相続した空き家を売るのかによって使える特例が変わるため、混同しないよう注意してください。

特例の適用には確定申告が必要で、必要書類も細かく定められています。「住まなくなってからどのくらい経っているか」「過去に他の特例を使っていないか」によって使えるかどうかが変わってくるため、ご自身の状況が要件に当てはまるかどうかを事前によく確認しておきましょう。

10年を超えて所有したマイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、通常より低い税率が適用される軽減税率の特例があります。3,000万円特別控除と併用できる点もポイントです。

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合は、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を使うことで、長期譲渡所得の税率（20.315%）よりもさらに低い税率が適用されます。

先ほどの3,000万円特別控除と併用できるため、条件を満たす場合は両方を検討できます。

課税長期譲渡所得金額	税率（所得税＋復興特別所得税＋住民税）
課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分	14.21%（所得税10%＋復興特別所得税0.21%＋住民税4%）
6,000万円を超える部分	20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）

こちらも自分が住んでいた家であることなど、3,000万円特別控除と共通する要件が多い一方で、所有期間についてはより長い「10年超」が条件になります。

細かい要件は個別の状況によって異なるため、適用できるかどうかを確認しておきましょう。

売却して損失が出た場合の特例

マイホームの売却で損失が出た場合、一定の要件を満たせば、その損失を他の所得と損益通算したり、翌年以降に繰り越して控除したりできる特例があります。住宅ローンが残っている場合に使える特例もあります。

マイホームを売却して譲渡損失（売却損）が出た場合、一定の要件を満たせば、その損失を他の所得（給与所得など）と相殺（損益通算）したり、控除しきれない分を翌年以降最大3年間繰り越して控除したりできる特例があります。

代表的なものとして、次の2つがあります。

• マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が出た場合など）

買い替えを伴う特例は、所有期間が5年を超えていることや、新たに住宅ローンを組んで住み替えることなどが要件となります。

一方、特定のマイホームの特例は、売却時に住宅ローンの残高が売却価格を上回っている場合などに、買い替えをしなくても適用できることがあります。

いずれも細かい要件が定められている点は共通しており、損失が出た場合でも確定申告をしなければこれらの特例は使えないため、「利益が出ていないから申告しなくていい」と考えず、当てはまりそうな場合は忘れずに申告することが大切です。

確定申告は必要？時期と必要書類

譲渡所得が発生した場合や特例の適用を受ける場合は、売却した翌年の2月16日～3月15日ごろに確定申告が必要です。申告には売買契約書や取得費・譲渡費用がわかる領収書などの書類を準備しておきましょう。

確定申告が必要になるケース

不動産を売却して譲渡所得（利益）が出た場合は、原則として確定申告が必要です。

また、3,000万円特別控除や軽減税率の特例、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例など、ここで紹介した特例の多くは、確定申告をすることではじめて適用されます。

特例を使った結果として税額がゼロになる場合でも、申告自体は必要になるので注意してください。

反対に、売却しても利益が出ていない（譲渡損失が出ていて、かつ損益通算の特例を使う予定もない）場合は、確定申告をしなくても基本的に問題ありません。

ただし、給与所得者でも他に確定申告が必要な事情がある場合は別途申告が必要です。

また、譲渡損失が出た場合でも、マイホームの譲渡損失に関する特例を利用する場合は確定申告が必要です。

「利益が出ていないから確定申告は必要ない」と一律に判断するのではなく、損益通算や繰越控除を利用できる可能性がないか確認しましょう。

申告の時期

不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に、確定申告を行います（曜日や祝日の関係で期間が前後する年もあります）。

売却した年ではなく「翌年」に申告する点を間違えないようにしましょう。

主な必要書類

• 譲渡所得の内訳書
• 売買契約書の写し（売却時・購入時の両方）
• 取得費・譲渡費用がわかる領収書など
• 登記事項証明書など、不動産の内容を確認できる書類
• マイナンバーが確認できる書類、本人確認書類

特例を利用する場合は、それぞれの特例ごとに追加で必要な書類が定められていることもあります。

特に購入時の契約書や領収書は、取得費を証明する重要な資料です。売却が決まった段階から、購入時・売却時の資料を整理しておくと、確定申告の際にスムーズです。

まとめ

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得として所得税・住民税などの課税対象になり、税率は所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります。

一方で、マイホームを売った場合の3,000万円特別控除や軽減税率の特例、損失が出た場合の損益通算・繰越控除の特例など、税負担を抑えられる制度も複数用意されています。

ただし、どの特例が使えるかは所有期間や居住状況、過去の特例利用歴などによって細かく条件が異なり、申告を忘れると使えなくなってしまう特例もあります。

この記事はあくまで一般的な考え方の整理を目的としたものです。個別事情によって判断が分かれる場合は、税理士等への確認をおすすめします。

不動産の売却そのものについて相談したい場合は、姉妹サイトの不動産売却の窓口でもご相談を受け付けていますので、あわせてご活用ください。

※本記事は2026年9月時点の法令・制度をもとに、一般的な不動産売却に関する税金の考え方を解説しています。個別の事情によって適用される税制や特例が異なる場合がありますので、具体的な申告については税理士または税務署へご確認ください。