築古アパートはなぜ売りにくい？融資・耐用年数の壁と、出口戦略の考え方

「築古アパートを持っているが、そろそろ売却した方がいいのか判断がつかない」「融資が厳しいと聞いて、そもそも買い手がつくのか不安」——築年数の経った一棟アパートについて、こうした相談は珍しくありません。結論からいうと、築古アパートであっても、融資の仕組みや買い手の選択肢を正しく理解していれば、売却できる可能性は十分にあります。この記事では、築古アパートが売りにくいと言われる理由と、法定耐用年数・融資の関係、売却時に押さえておきたいポイントを解説します。この記事は、融資を使って物件を探している投資家だけでなく、相続などで一棟アパートを引き継いだものの活用方法に迷っている方にも参考にしていただける内容です。

そもそも「築古アパート」とは何か

「築古アパート」に法律上の明確な定義はありませんが、一般的には法定耐用年数(住宅用では木造22年、RC造47年、鉄骨造は骨格材の肉厚に応じて19年・27年・34年など)を超えている、または超えることが近い一棟アパートを指して使われます。

築年数に法律上の明確な線引きはない

「築古アパート」という言葉に、法律上の明確な定義があるわけではありません。一般的には、法定耐用年数を超えている、あるいは超えることが近い一棟アパートを指して使われることが多い言葉です。何年から「築古」と呼ぶかは、構造や市場の受け止め方によっても変わります。

構造によって法定耐用年数が異なる

建物の法定耐用年数は構造や用途によって異なり、住宅用では木造22年、鉄筋コンクリート(RC)造47年とされていますが、鉄骨造は骨格材の肉厚によって19年・27年・34年などに区分されます。同じ築年数でも、構造によって「法定耐用年数を超えているかどうか」は変わるため、まず自分の物件の構造と築年数を確認しておくことが出発点になります。

耐用年数は「資産価値のすべて」を表す数字ではない

法定耐用年数は、税務上の減価償却に用いられる基準であり、建物が物理的に使用できなくなる年数を意味するものではありません。金融機関が融資期間を検討する際に、法定耐用年数を参考にする場合もあります。適切に修繕・管理されている建物であれば、法定耐用年数を超えても入居者が生活し、収益を生み続けることは十分に可能です。売却を検討する際は、法定耐用年数という数字だけでなく、実際の管理状態や修繕履歴も合わせて確認することが重要です。

築古アパートの売却が難しくなる理由

築古アパートは、法定耐用年数を超えると買主の融資期間が短くなりやすく、ローンを組める買主の選択肢が限られることが、売却を難しくする主な理由です。空室リスクや修繕費への懸念も、買主の判断に影響します。

買主の融資が通りにくくなる

金融機関によっては、建物の法定耐用年数から築年数を差し引いた年数を、融資期間を検討する際の目安の一つとして扱っています。法定耐用年数を超えた物件では、この考え方だけで見ると融資期間を設定しにくくなるため、買主がローンを組みにくくなり、結果として買い手の選択肢が限られやすくなる場合があります。

空室リスクや修繕費への懸念が強まる

築年数が経つほど、設備の老朽化による空室リスクや、将来的な修繕費の負担を懸念する買主が増える傾向があります。大規模修繕の実施状況や今後の見込みが不透明な物件ほど、買主は慎重に検討せざるを得ません。

売主の思い込みが相談を遅らせることもある

さらに、売主自身が「法定耐用年数を超えた物件は、どうせ売れないはず」と思い込み、売却の相談自体を後回しにしてしまうケースも見られます。実際には、後述するように法定耐用年数を超えた物件を専門に扱う買主や買取業者も存在するため、思い込みだけで判断せず、早めに複数の窓口へ相談して現実的な選択肢を把握しておくことが望ましいといえます。

融資期間はどう決まる？法定耐用年数との関係

融資期間は「法定耐用年数-築年数」を目安の一つとする金融機関もあれば、独自の審査基準や物件の経済的な使用可能期間などを考慮する金融機関もあります。中古資産の減価償却年数を算出する簡便法という税務上の計算方法も、買主の収支判断に影響します。

「法定耐用年数-築年数」が一つの目安

金融機関によっては、建物の法定耐用年数から築年数を差し引いた年数を、融資期間を検討する際の目安の一つとして扱っています。たとえば法定耐用年数22年の木造アパートが築15年であれば、「22年-15年=7年」が融資期間の目安になる、という考え方です。ただし、これはあくまで一般的な傾向であり、すべての金融機関が同じ基準を使っているわけではありません。

金融機関によっては独自の基準を使うこともある

法定耐用年数を超えた築古物件でも、融資に対応できる金融機関は存在します。金融機関によっては、法定耐用年数だけを基準とせず、独自の審査基準や物件の経済的な使用可能期間などを考慮して融資期間を判断する場合もあります。1行だけの回答で判断せず、複数の金融機関に相談してみる価値があります。

中古資産の耐用年数は税務上の計算方法もある

減価償却の計算上は、中古資産の耐用年数を簡便法で算出する方法もあります。法定耐用年数をすでに全部経過している場合は「法定耐用年数×20%」、一部を経過している場合は「(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%」で計算され、結果が2年に満たない場合は2年として扱われます。これは融資期間そのものではなく税務上の減価償却の考え方ですが、買主が収支シミュレーションをする際の判断材料の一つになります。

融資審査では収益性や立地も合わせて見られる

融資期間の目安となる計算式だけでなく、金融機関は物件の収益性(家賃収入と返済額のバランス)や立地、建物の管理状態なども含めて総合的に審査する点にも注意が必要です。法定耐用年数を超えていても、収益性や立地の評価が高ければ融資の相談に応じる金融機関もあるため、築年数だけで判断せず、物件全体の状況を整理したうえで相談することが大切です。

耐用年数を超えた物件は売れないのか

融資が組みにくい築古物件でも、現金で購入する投資家や、築古物件の買取・再生を専門に扱う業者であれば購入対象になり得ます。広告に出す利回りが諸経費を含まない表面利回りであることにも注意が必要です。

現金で購入できる投資家層も存在する

融資が組みにくい物件であっても、現金一括での購入を検討する投資家や、築古物件の運用ノウハウを持つ投資家は存在します。利回り重視で物件を探している層にとっては、価格と収益性のバランスが合えば、築古であること自体が購入を妨げる決定的な理由にはなりません。

築古物件を専門に扱う買取業者という選択肢

一般の仲介で買主が見つかりにくい場合でも、築古アパートの買取・再生を専門に扱う業者であれば、物件の状態を踏まえた上で買い取ってもらえる可能性があります。買取業者はリフォーム・再販や自社運用のノウハウを持っていることが多く、一般の仲介とは異なるアプローチで対応してくれます。

利回り表記には注意が必要

物件広告でよく見る「利回り」は、年間賃料収入を物件価格で割っただけの表面利回りであることが多く、固定資産税や修繕費、管理費といった諸経費は含まれていません。実際の収支に近い実質利回りで見ると、表面利回りより数値が下がるのが一般的です。買主に物件を説明する際も、この違いを正しく伝えることが、後々のトラブルを避けることにつながります。

買主となり得る投資家層の特徴

築古アパートの買主になり得るのは、相場より割安な価格で購入し、自己資金や現金に近い形で運用することで利回りを確保しようとする投資家層が中心です。将来的な建て替えや土地としての活用を視野に入れて購入する買主もおり、建物の収益性だけでなく、土地の立地や広さ、用途地域なども購入判断の材料になります。

建て替えや土地としての出口も選択肢になる

建物の収益性だけで評価が伸びない場合でも、更地にして建て替える、あるいは土地として売却するという出口も選択肢の一つです。立地や土地の広さによっては、建物を建て替えることを前提に購入を検討する買主もいます。どの出口が現実的かは物件ごとに異なるため、解体費用や建て替えの可否も含めて、業者に相談しながら比較検討するとよいでしょう。

老朽化が進んだ建物は、解体してから売却する方法もあります。解体費用の相場や注意点は、「建物解体費用の相場はいくら？解体前に知っておきたい注意点を現役スタッフが解説」で解説しています。

売却前に確認しておきたいポイント

売却前には、大規模修繕の実施履歴、実際の空室率・家賃水準、新耐震・旧耐震の区分(1981年6月1日の建築確認が基準)を整理しておくと、買主への説明がスムーズになります。

大規模修繕の実施状況・履歴を整理しておく

外壁や屋根、給排水設備などの大規模修繕をいつ、どのような内容で行ったかは、買主の判断材料として重視されるポイントです。修繕の履歴や見積書、保証書などの資料を整理しておくと、買主に安心材料として示すことができます。

空室率・家賃水準の実態を把握しておく

満室想定の収支ではなく、実際の入居率や直近の家賃水準で物件の収益性を把握しておくことが重要です。周辺相場より高い家賃で稼働している場合、退去後に同じ家賃で再募集できるとは限らない点も、買主に正直に伝えておくべき情報です。

耐震基準(新耐震・旧耐震)を確認する

原則として、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」に該当し、それより前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」に区分されます。築古アパートの場合、この区分に該当するかどうかが買主の判断材料になることがあるため、建築確認日ベースでどちらに該当するか、事前に確認しておくと安心です。

管理委託契約の内容や家賃滞納の有無も整理しておく

管理会社に管理を委託している場合は、委託契約の内容(管理範囲や解約条件など)を確認し、買主にそのまま引き継げるのか、契約を結び直す必要があるのかを整理しておきましょう。家賃滞納の有無や入居者とのトラブルの有無も、買主が重視する確認事項です。問題があれば隠さず伝え、必要に応じて対応状況も合わせて説明できるようにしておくことが、後々のトラブルを避けることにつながります。

仲介と買取、それぞれのメリット・デメリット

仲介は条件に合う買主が見つかれば高値での売却も期待できますが時間がかかりやすく、買取は融資を待たずに短期間で現金化できる一方、価格は相場より低くなる傾向があります。

• 仲介のメリット:現金購入の投資家など、条件に合う買主が見つかれば、買取より高い価格で売却できる可能性がある
• 仲介のデメリット:融資が組みにくい物件の場合、買主が見つかるまで時間がかかりやすい
• 買取のメリット:買主の融資を待つ必要がなく、短期間で現金化しやすい
• 買取のデメリット:買取価格は、仲介で売却した場合の相場よりも低くなる傾向がある

「じっくり時間をかけてでも高く売りたい」のか、「早く・確実に現金化したい」のかによって、適した方法は変わります。築古アパートの取り扱い実績がある業者に相談しながら、自分の状況に合う方法を選ぶことをおすすめします。

なお、仲介・買取のどちらを選ぶ場合でも、複数の業者に相談し、提示される条件を比較した上で判断することが大切です。1社の提案だけで決めてしまうと、他にもっと良い条件があったかどうかを確認する機会を逃してしまう可能性があります。

売りにくい不動産全般の考え方は、「再建築不可・共有持分・空き家…「訳あり不動産」は本当に売れるのか」でも解説しています。仲介と買取の違いを詳しく知りたい方は、「不動産売却の「仲介」と「買取」の違い、どちらを選ぶべきか」もあわせてご覧ください。

(PR)築年数が古く融資がつきにくい物件など、通常の仲介では売却が進みにくい場合は、買取に対応した専門業者に相談する方法もあります。困った不動産の売却なら「ワケガイ」のようなサービスなら、他社で断られた物件でも買取の相談ができます。

まず何から始めればいい？

まずは自分の物件の構造・築年数と法定耐用年数の関係を確認し、築古アパートの取り扱い実績がある業者に複数相談して、仲介と買取それぞれの条件を比較することから始めましょう。

自分の物件の構造・築年数・耐用年数を確認する

売却を検討する前に、まずは自分の物件の構造(木造・鉄骨・RCなど)と築年数、法定耐用年数との関係を確認しておきましょう。これによって、融資がどの程度組みやすい物件なのか、おおまかな見通しを立てられます。

複数社に査定を依頼し、売却方法を比較する

築古アパートの取り扱い実績がある業者に複数相談し、仲介と買取それぞれでどの程度の条件が見込めるかを比較することから始めるのがおすすめです。1社だけの提案で判断せず、複数の選択肢を把握した上で検討しましょう。

必要書類をできる範囲で準備しておく

登記簿謄本や固定資産税納税通知書、賃貸借契約書、修繕履歴がわかる資料など、物件に関する書類を手元で整理しておくと、査定や買主への説明がスムーズになります。すべて揃っていなくても相談は可能なので、まずは今ある資料だけでも業者に見せてみることから始めて問題ありません。

相談先を選ぶ際は、一棟アパートや築古物件の取り扱い実績があるかどうかを確認しておくと、より実情に即したアドバイスを受けやすくなります。相談したからといってすぐに売却を決める必要はないので、まずは情報収集のつもりで問い合わせてみることをおすすめします。

よくある質問

まとめ

築古アパートであっても、融資の仕組みや買い手の選択肢を正しく理解していれば、売却できる可能性は十分にあります。法定耐用年数は融資期間の一つの目安にすぎず、金融機関によって対応は異なり、現金購入が可能な投資家や築古物件専門の買取業者という選択肢もあります。大規模修繕の履歴や空室率、耐震基準など、買主が気にするポイントを事前に整理しておくことが、納得のいく売却への近道です。自己判断で動き出す前に、築古アパートの取り扱い実績がある業者へ早めに相談し、仲介と買取それぞれの条件を比較することから始めてみてください。一人で判断せず、複数の専門家の意見を聞きながら、自分の物件に合った売却方法を見つけていきましょう。