再建築不可・共有持分・空き家…「訳あり不動産」は本当に売れるのか
BAC333「実家が空き家のまま放置されている」「兄弟で共有名義になっている土地をどうにかしたい」「再建築不可の物件を相続したけど、どうすればいいかわからない」——こうした「訳あり不動産」に関する相談は、不動産業界では決して珍しいものではありません。「普通には売れない」と諦めている方も多いのですが、結論から言うと、訳あり不動産にも売却できる可能性は十分にあります。この記事では、現役スタッフの立場から、訳あり不動産が売れにくい理由と、それでも売却するための選択肢を解説します。
そもそも「訳あり不動産」とは何か
再建築不可物件、共有持分の物件、空き家・古家付き土地、借地権付き建物、事故物件などが代表的な「訳あり不動産」です。いずれも一般的な買主がつきにくいという共通点があります。
主な訳あり物件のパターン
- 再建築不可物件: 建築基準法上の接道義務を満たしておらず、現在の建物を解体すると新しく建て替えができない物件
- 共有持分の物件: 相続などで複数人の共有名義になっている不動産
- 空き家・古家付き土地: 長期間放置され、老朽化が進んでいる建物
- 借地権付き建物: 土地の所有権がなく、借地権のみの状態
- 事故物件: 過去に事件・事故があった物件
これらは、いずれも一般的な買主がつきにくいという共通点があります。
なかでも再建築不可物件は、接道義務の仕組みや売却方法が特殊です。詳しくは、再建築不可物件はなぜ売れない？接道義務の仕組みと売却の選択肢の記事で解説しています。
なぜ訳あり不動産は売れにくいのか
再建築不可物件や共有持分の不動産は金融機関の担保評価が低く、住宅ローンの審査が通りにくいため買主が限られます。共有名義の不動産は原則として共有者全員の同意がないと売却できず、長期化してしまうこともあります。
住宅ローンの審査が通りにくい
再建築不可物件や共有持分の不動産は、金融機関の担保評価が低くなりやすく、買主が住宅ローンを組めないケースが多くあります。ローンが組めないと、現金で購入できる買主に限られてしまい、需要が大きく減ってしまいます。
一般の不動産仲介では扱いにくい
通常の不動産仲介会社は、幅広い買主に向けて物件を紹介するビジネスモデルのため、権利関係が複雑だったり、再建築ができない物件は積極的に扱いたがらない傾向があります。「うちでは難しいですね」と断られてしまうケースも少なくありません。
共有持分は自分の意思だけで売却できない
共有名義の不動産は、原則として共有者全員の同意がないと物件全体を売却できません。共有者間で意見がまとまらず、売るに売れない状態が長期化してしまうこともあります。
それでも訳あり不動産を売る方法はある
訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、現況のまま買い取ってもらえたり、契約不適合責任が免除されるケースが多く、仲介より早く売却できる可能性があります。ただし買取価格は相場より低くなる傾向があるため、高く売りたい場合は複数の選択肢を比較することが大切です。
訳あり物件専門の買取業者という選択肢
一般の仲介では難しくても、訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、事情を考慮した上で買い取ってもらえる可能性があります。専門業者は再建築不可物件の活用ノウハウや、共有持分だけの買取(自分の持分のみを売却する)にも対応していることが多く、一般的な仲介とは異なるアプローチで対応してくれます。
買取のメリット
- 現況のまま(解体や修繕をせずに)買い取ってもらえることが多い
- 契約不適合責任(旧:瑕疵担保責任)が免除されるケースが多く、売却後のトラブルリスクが低い
- 仲介と違い、買主を探す期間がないため売却までのスピードが早い
買取のデメリットも理解しておく
一般的な仲介による売却に比べると、買取価格は相場より低くなる傾向があります。「早く・確実に手放したい」というニーズには合いますが、「できるだけ高く売りたい」という場合は、専門業者に相談しつつ複数の選択肢を比較することが大切です。
訳あり不動産の売却を検討する際の注意点
買取価格や対応可能な範囲は業者によって差があるため、1社だけで判断せず実績豊富な専門業者に複数相談して条件を比較することをおすすめします。共有持分のみを手放したい場合も、専門の買取サービスで対応できることがあります。
複数の専門業者に相談してみる
訳あり物件の買取価格や対応可能な範囲は、業者によって差があります。1社だけで判断せず、訳あり物件の実績が豊富な専門業者に相談し、条件を比較してみることをおすすめします。
共有持分のみの相談も可能
(PR)「自分の持分だけを手放したい」という場合も、共有持分専門の買取サービスであれば対応できることがあります。他の共有者との交渉が難航している場合こそ、専門業者への相談
を検討する価値があります。
まとめ
(PR)再建築不可・共有持分・空き家といった訳あり不動産は、一般的な仲介では売却が難しいことが多いものの、専門の買取業者に相談すれば道が開けるケースは多くあります。「うちの物件は売れないだろう」と諦める前に、まずは訳あり不動産に強い専門業者に無料査定を依頼し、実際の可能性を確認してみることをおすすめします。
建物を解体してから売却する場合の費用感については、建物解体費用の相場についての記事で詳しく解説しています。
