フラット35とは？民間住宅ローンとの違い・メリット・デメリットをわかりやすく解説

そもそもフラット35とは

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、借入時から完済まで金利が変わらない全期間固定金利型の住宅ローンです。返済期間は最長35年、借入額は100万円〜8000万円で、団体信用生命保険への加入は任意という点が特徴です。

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している住宅ローンです。資金の受取時に決まった金利が、完済まで変わらない「全期間固定金利型」であることが最大の特徴です。取り扱っているのは銀行や信用金庫、ネット銀行など民間の金融機関ですが、住宅金融支援機構が住宅ローン債権を買い取って証券化し、投資家に販売する仕組みになっているため、民間の金融機関だけで貸付から回収まで完結する住宅ローンとは、資金の流れそのものが異なります。

返済期間は最長35年で、借入金額は100万円以上8000万円以下、住宅の建設費・購入価額の範囲内という制限があります。団体信用生命保険への加入は任意という点も、一般的な民間住宅ローンとは大きく異なるポイントです。新築の戸建てやマンションだけでなく、中古住宅の購入や借換えにも利用できます。

フラット35と民間住宅ローンの違い

フラット35と民間住宅ローンは、金利タイプ、団体信用生命保険(団信)の加入義務、保証料・繰上げ返済手数料の有無などが異なります。フラット35は全期間固定金利で団信が任意、保証料や繰上げ返済手数料がかからない点が大きな特徴です。

フラット35と民間の住宅ローンは、同じ「住宅ローン」という名前でも、金利の決まり方から審査の考え方、利用できる物件の条件まで、仕組みがかなり異なります。ここでは代表的な違いを4つの観点から整理します。

金利タイプの違い

フラット35は、資金の受取時に返済終了までの金利が確定する全期間固定金利です。将来市場金利が上昇しても返済額は変わらないため、返済計画を立てやすいというメリットがあります。子どもの教育費がかかる時期や定年後の収支まで見通しを立てたい人にとっては、この「返済額がずっと変わらない」という安心感は大きな魅力です。一方で、当初の金利は変動金利より高めに設定されることが多く、借入後に市場金利が低いまま推移した場合は、変動金利を選んだ場合と比べて総返済額で不利になる可能性もあります。

民間の住宅ローンは、市場金利に応じて返済中も金利が見直される変動金利型、一定期間だけ金利を固定する固定期間選択型、フラット35と同じように全期間固定型を選べる金融機関など、複数の金利タイプから選べるのが特徴です。どのタイプが有利かは今後の金利動向によって変わってくるため、当サイトの住宅ローンの固定金利が上昇中の記事もあわせて参考にしながら検討することをおすすめします。

審査基準の違い

フラット35は、保証人や保証料が原則不要で、勤続年数や雇用形態を細かく問われにくいという特徴があります。正社員だけでなく、契約社員、パート・アルバイト、自営業者、会社経営者でも、年収に占める年間返済額の割合(返済負担率)や、他の借り入れの状況といった基準を満たす必要があります。そのため、転職したばかりの人や独立して間もない自営業者など、勤続年数や雇用形態が審査上の不安材料となっている人にとって、選択肢の一つになりやすい住宅ローンといえます。

民間の住宅ローンは金融機関ごとに独自の審査基準を設けており、勤続年数や雇用形態、これまでの信用情報、勤務先の規模などを総合的に見て判断される傾向があります。金融機関によって審査の考え方に差があるため、一つの金融機関で断られても、別の金融機関では通ることもあります。審査に不安がある方は、住宅ローン審査に落ちる理由と対策についての記事もあわせてご覧ください。

団体信用生命保険(団信)の違い

民間の住宅ローンでは、団体信用生命保険(団信)への加入を融資の条件としている金融機関が一般的です。団信は、契約者に万一のことがあった場合などに、保険金が住宅ローンの残債に充当される仕組みです。保障される事由や範囲は、加入する団信の種類によって異なります。健康状態によっては、この団信の審査(健康告知)が通らず、それが原因で住宅ローンそのものを組めないというケースも少なくありません。

一方、フラット35は団信への加入が任意です。持病があって民間の団信に加入できなかった方でも、団信なしでフラット35を利用できる可能性があります。ただし、団信に加入しない場合、契約者に万一のことがあっても住宅ローンの残債はそのまま残るため、その点は十分に理解しておく必要があります。フラット35には、通常の団信に相当する機構団信のほか、夫婦で加入できるデュエット(夫婦連生団信)や、がん等の疾病保障付きのプランなど、複数のオプションが用意されています。保障内容や残債の充当割合は商品によって異なるため、取扱金融機関で詳細を確認しましょう。

保証料・繰上げ返済手数料の違い

フラット35は、保証人を立てる代わりに保証会社をはさむ仕組みそのものがないため、保証料がかかりません。また、繰上げ返済の手数料も原則無料で、インターネットサービス「住・My Note」を利用すれば10万円以上から、金融機関の窓口では100万円以上から一部繰上げ返済ができます。まとまった収入があったときに手数料を気にせず繰上げ返済できるのは、家計管理のしやすさにつながります。

民間の住宅ローンは、金融機関によって保証料や繰上げ返済手数料がかかる場合があります。保証料を借入時に一括で支払うタイプと、金利に上乗せして分割で支払うタイプがあり、繰上げ返済についても無料としている金融機関が増えている一方、手数料が発生する金融機関も残っています。契約前に必ず確認しておきたいポイントです。

物件に関する技術基準(適合証明)について

フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定める耐震性・省エネ性能などの技術基準を満たし、「適合証明書」を取得する必要があります。特に築年数の古い中古住宅では基準を満たせず利用できないケースもあるため、事前確認が欠かせません。

フラット35を利用するには、原則として、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たしていることを示す「適合証明書」の取得が必要です。なお、中古マンションらくらくフラット35など、物件検査や適合証明手続きを省略できる商品もあります。新築住宅だけでなく中古住宅も対象になりますが、耐震性や省エネ性能、劣化状況、維持管理の状態などの基準を満たしていなければ利用できません。特に築年数の古い中古の戸建てやマンションでは、物件によって基準を満たせず、フラット35を利用できないケースもあるため、事前の確認が欠かせません。

適合証明書の取得には、適合証明検査機関による物件検査が必要で、検査費用が別途かかります。費用は検査機関や物件の規模によって異なるため、事前に確認しておきましょう。新築住宅の場合も、設計・施工の段階からフラット35の技術基準を満たすことを確認しておくと、手続きを進めやすくなります。フラット35では、住宅金融支援機構が定める技術基準への適合が融資条件となっている点が特徴です。民間の住宅ローンでは、金融機関ごとに融資対象となる物件の条件や審査方法が異なります。

借入額・返済期間の基本条件

フラット35の借入額は100万円〜8000万円で、住宅の建設費・購入価額の範囲内という制限があります。返済期間は最長35年（原則80歳までに完済）で、15〜20年の「フラット20」はより低い金利が適用されます。

フラット35の借入額は100万円以上8000万円以下で、住宅の建設費や購入価額の範囲内という制限があります。返済期間は最長35年ですが、申込時の年齢などによって上限が決まり、原則として80歳までに完済する期間が設定されます。返済期間15年以上20年以下のプランは「フラット20」と呼ばれ、返済期間が短い分、金利がフラット35より低めに設定されているのも特徴です。

借入時の金利は、返済期間の長さや融資率(借入額が購入価額に占める割合)によって細かく分かれています。一般的に、返済期間が短いほど、また融資率が低い(頭金を多く用意している)ほど、金利は低くなる傾向があります。同じフラット35でも、条件によって適用される金利が異なる点は覚えておきましょう。

フラット35のメリット

フラット35の主なメリットは、完済まで金利が変わらず返済額が確定すること、保証人・保証料が原則不要なこと、団信が任意のため持病がある人でも利用できる可能性があること、繰上げ返済手数料が原則無料であることです。

• 借入時から完済まで金利が変わらないため、将来の返済額が確定し、家計の見通しを立てやすい
• 保証人・保証料が原則不要
• 勤続年数や雇用形態だけでなく、返済負担率などの基準をもとに審査される
• 団信への加入が任意のため、持病があって団信に入れない人でも住宅ローンを組める可能性がある
• 繰上げ返済手数料が原則無料で、まとまった資金ができたときに気軽に繰上げ返済しやすい

フラット35のデメリット・注意点

フラット35の主なデメリットは、当初金利が変動金利より高めなこと、物件の技術基準や適合証明の手続きに手間・費用がかかること、団信が任意のため未加入だとローンが残るリスクがあること、融資率9割超で金利が上乗せされることです。

• 当初の金利が変動金利より高めに設定されることが多く、低金利が続いた場合は総返済額で不利になることがある
• 利用できる物件に技術基準があり、適合証明の手続きに手間と費用がかかる場合がある
• 団信が任意加入のため、加入しないと契約者に万一のことがあった際にローンが残るリスクがある
• 融資率(借入額が住宅の建設費・購入価額に占める割合)が9割を超えると、金利が上乗せされる仕組みになっている
• 市場金利が下がっても、契約後の返済額には反映されない

フラット35Sなど金利優遇制度

省エネ性能や耐震性などの基準を満たす住宅は「フラット35S」により当初一定期間の金利が引き下げられます。子育て世帯向けの優遇プランや自治体と連携した「フラット35地域連携型」など、時期により内容が変わる優遇制度もあります。

一定の省エネ性能や耐震性、バリアフリー性能などの基準を満たす住宅については、「フラット35S」という制度により、借入当初一定期間の金利が通常のフラット35よりも引き下げられます。また、子育て世帯や若年夫婦を対象にした金利優遇プラン、地方自治体と連携した「フラット35地域連携型」など、時期によってさまざまな優遇制度が用意されています。優遇の内容や条件、対象となる住宅の基準は制度改正によって変わることがあるため、申し込みを検討する際は、住宅金融支援機構や取扱金融機関の最新情報を必ず確認するようにしましょう。

フラット35が向いている人・向いていない人

フラット35は、転職直後や自営業者など勤続年数が審査上の不安材料になる人、返済額を完全に固定したい人、団信の健康告知に不安がある人に向いています。逆に、金利動向を見て総返済額を抑えたい人や物件が技術基準を満たさない人には不向きな場合があります。

フラット35が向いている人

転職したばかりの人や自営業者など、勤続年数や雇用形態が審査上の不安材料となっている人、返済額を完全に固定して長期の家計管理をしたい人、団信の健康告知に不安がある人には、フラット35が選択肢の一つになりやすいでしょう。教育費や老後資金など、将来の支出を見越して返済計画を立てたい人にも選ばれやすい住宅ローンです。

フラット35が向いていない人

反対に、今後の金利動向を見ながら総返済額をできるだけ抑えたいと考えている人や、検討している物件がフラット35の技術基準を満たしていない人には、あまり向いていないケースもあります。なお、融資率が9割を超える場合は金利がやや高めに設定されますが、それだけで利用できないわけではなく、他の条件とあわせて総合的に検討するとよいでしょう。こうした場合は、民間の住宅ローンも含めて複数の選択肢を比較検討することをおすすめします。住宅ローンの一括比較についての記事も参考にしてみてください。

申し込みの流れ

フラット35の申し込みは、事前審査→本審査→物件の適合証明書取得→金銭消費貸借契約→融資実行という流れが一般的です。取扱金融機関によって金利や手数料、団信オプションが異なるため、複数の金融機関を比較して選ぶことが大切です。

フラット35は、住宅金融支援機構と提携している金融機関の窓口やインターネットから申し込みます。一般的な流れは、事前審査の申し込み→本審査→物件の適合証明書の取得(適合証明検査機関に依頼)→金銭消費貸借契約の締結→融資実行、という順序が多く見られますが、取扱金融機関によって手順が前後する場合もあります。物件の適合証明書の取得は、金融機関の審査と並行して進めることが多く、新築の場合は完成前の設計検査から必要になることもあります。

取扱金融機関によって、適用される金利や事務手数料、団信のオプション内容、繰上げ返済の条件などが異なります。同じフラット35でも、どの金融機関で申し込むかによって総支払額が変わってくるため、複数の金融機関を比較したうえで申し込み先を選ぶことが大切です。

まとめ

フラット35は、資金の受取時から完済まで金利が変わらない安心感や、保証人・保証料が原則不要という特徴、団信の任意加入による柔軟さがある一方で、物件の技術基準や、金利水準によっては総返済額で不利になる可能性があるなど、民間の住宅ローンとは異なる注意点もあります。どちらが良いかは、今後の金利動向の見通しだけでなく、働き方や健康状態、検討している物件の条件によっても変わってきます。

住宅ローンは数十年にわたって返済が続く大きな契約です。フラット35と民間の住宅ローン、それぞれのメリット・デメリットを比較したうえで、自分と家族のライフプランに合った選択をすることが大切です。迷ったときは、一つの金融機関だけで判断せず、複数の金融機関やローンの種類を比較しながら検討してみてください。

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