離婚時の不動産売却と財産分与、住宅ローンが残っている場合の進め方

離婚時に不動産をどうするか、まず整理すべきこと

離婚時に夫婦で不動産を所有している場合は、「売却して現金で分けるか」「どちらかが住み続けるか」を決める必要があります。判断の軸になるのは住宅ローンの残債・名義・評価額で、まず事実関係を整理してから話し合うことが大切です。

離婚が決まったとき、夫婦で不動産を所有している場合は「売却して現金で分けるか」「どちらかが住み続けるか」を決める必要があります。判断のポイントになるのは、住宅ローンの残債があるかどうか、名義が誰になっているか、そして不動産の評価額です。感情的な話し合いになりやすい部分でもあるため、まずは事実関係(名義・ローン残高・査定額)を整理したうえで、冷静に選択肢を比較することが大切です。

財産分与の基本的な考え方

財産分与は、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を離婚時に公平に分ける制度で、分与割合は原則2分の1です。結婚前から所有していた不動産や相続・贈与で得た不動産は「特有財産」として対象外になります。

財産分与とは、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を、離婚の際に公平に分ける制度です。民法768条に定められており、婚姻中の財産の取得・維持に対する夫婦双方の寄与の程度は、原則として2分の1ずつと考えられています。共働きか専業主婦(主夫)かといった状況にかかわらず、家事や育児も含めて夫婦の協力によって財産が築かれたと考えられるため、名義や収入の大小だけで分与割合が決まるわけではありません。原則として2分の1を基本としつつ、婚姻期間や財産形成への寄与、その他の事情を踏まえて具体的な分与内容を決めます。

財産分与の対象になる不動産・ならない不動産

婚姻中に夫婦の協力によって取得した不動産は、名義が一方だけであっても、財産分与の対象となる場合があります。一方で、結婚前から一方が所有していた不動産や、婚姻中でも相続・贈与によって取得した不動産は「特有財産」とされ、原則として財産分与の対象外です。ただし、特有財産であっても、住宅ローンの返済に夫婦の共有財産を充てていた場合など、状況によって扱いが変わることもあるため、判断に迷う場合は弁護士に相談することをおすすめします。

不動産を「売る」か「どちらかが住み続ける」か

売却してローン完済後の残額を分ける方法と、一方が住み続けて相手の持分相当額を精算する「代償分割」という方法があります。住み続ける場合は住宅ローンの名義変更に金融機関の審査が必要です。

売却して現金で分ける場合

不動産を売却し、売却代金からローンを完済したうえで、残った金額を夫婦で分ける方法です。財産をシンプルに清算できるため、離婚後に元配偶者との関係を残したくない場合や、双方とも新しい生活をゼロから始めたい場合に選ばれやすい方法です。

一方が住み続ける場合の注意点

子どもの学区を変えたくない、住み慣れた家を離れたくないといった理由で、どちらか一方が住み続けるケースもあります。この場合、住み続ける側が相手の持分に相当する金額を支払う「代償分割」という方法があります。ただし、住み続ける側に所有権を移す場合でも、住宅ローンの債務者が自動的に変更されるわけではありません。債務者の変更や借り換えには金融機関の審査・承諾が必要になるため、離婚協議と並行して金融機関に相談することが重要です。

住宅ローンが残っている場合の注意点

住宅ローンの契約者と実際に住む人が一致しないとトラブルの原因になります。売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合は、自己資金での補填や任意売却の検討が必要です。

名義とローンの関係

住宅ローンの契約者(債務者)と、離婚後にその家に住む人が一致しない場合、トラブルの原因になりやすくなります。たとえば夫がローンの契約者のまま家を出て、妻と子どもが住み続けるケースでは、夫がローンの支払いを続けなければならず、支払いが滞ると住んでいる側にも大きな影響が及びます。連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、離婚後もその責任がそのまま残る点も理解しておく必要があります。

オーバーローンの場合はどうするか

住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。この場合は、不足分を自己資金で補う方法や、金融機関と協議したうえで任意売却を検討する方法などがあります。任意売却については、以前の記事「住宅ローンが払えなくなったら。任意売却という選択肢を知っておく」でも詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。

財産分与における不動産の評価方法

不動産の評価額は財産分与の金額に大きく影響するため、複数の不動産会社に査定を依頼し比較することが重要です。評価に争いがある場合は不動産鑑定士による鑑定が必要になることもあります。

不動産をいくらと評価するかによって、財産分与の金額は大きく変わります。不動産会社による査定額は、財産分与の金額を話し合う際の参考資料として利用できます。夫婦双方が納得できる評価額を決めるため、複数の不動産会社に査定を依頼して比較する方法もあります。評価について争いがある場合は、不動産鑑定士による鑑定が必要になることもあります。一社だけの査定額で判断せず、複数社の査定額や査定根拠を比較したうえで話し合うと、より客観的に検討しやすくなります。

査定額を比較する際は、金額の高さだけで判断せず、査定の根拠(周辺の成約事例や物件の状態の見方)についても説明を求めると、夫婦双方が納得しやすくなります。査定額に大きな差が出た場合は、その理由を確認したうえで、必要であればさらに別の会社にも査定を依頼してみましょう。

財産分与と税金

財産分与で不動産を渡した側には譲渡所得税が課される場合がある一方、受け取った側には原則贈与税はかかりません。3,000万円特別控除の適用要件も通常の売却と異なるため、事前に税理士へ確認しましょう。

財産分与によって不動産を渡した側には、その不動産を時価で譲渡したものとみなされ、譲渡所得税が課される場合があります。一方、財産分与を受け取った側には、原則として贈与税はかかりません。また、マイホームの3,000万円特別控除については、売却先との関係や売却時期、居住状況などによって適用要件が異なります。特に離婚に伴って配偶者へ不動産を移転する場合は、通常の第三者への売却とは取り扱いが異なるため、事前に税理士や税務署へ確認しましょう。税金の取り扱いは状況によって細かく変わるため、具体的な適用可否については税理士に確認することをおすすめします。譲渡所得税や3,000万円特別控除の基本的な仕組みについては、以前の記事「不動産売却でかかる税金、譲渡所得税の仕組みと3000万円控除をわかりやすく解説」でも解説していますので、あわせてご確認ください。

売却のタイミングと進め方

財産分与の調停・審判を申し立てられる期間は、2026年4月1日以降の離婚では原則離婚後5年以内（それ以前の離婚は2年以内）です。売却を離婚前後どちらで進めるかは税金や名義変更に関わるため、早めの相談が重要です。

財産分与について夫婦間の話し合いがまとまらない場合、家庭裁判所に調停・審判を申し立てられる期間は、2026年4月1日以降の離婚では原則として離婚後5年以内です。ただし、2026年3月31日以前に離婚した場合は、原則として従来どおり2年以内です。財産分与の話し合いがまとまらないまま期限が近づいている場合は、早めに弁護士などの専門家へ相談しましょう。売却を離婚前に進めるか、離婚後に進めるかは、税金の扱いや名義変更の手間にも関わってくるため、早い段階で不動産会社や専門家に相談し、スケジュールを立てておくとスムーズです。

離婚前と離婚後、どちらで売却すべきか

離婚前の売却は夫婦で協力して手続きを進めやすく、離婚後の売却は財産分与の内容を先に確定できるメリットがあります。どちらが良いかは家庭の状況次第で、役割分担を離婚協議の段階で明確にしておくことが大切です。

離婚前に売却する場合は、夫婦で協力して売却手続きを進めやすい一方、財産分与の話し合いと売却手続きを並行して進める必要があります。離婚後に売却する場合は、財産分与の内容を先に確定できるメリットがありますが、元配偶者との連絡・調整が必要になる場面が増えることもあります。どちらが良いかは家庭の状況によって異なりますが、少なくとも「誰が」「いつまでに」「何を」進めるのかを、離婚協議の段階で明確にしておくことがトラブル防止につながります。

共有名義のまま離婚するリスク

共有名義のまま離婚すると、将来の売却に元配偶者の同意が必要になったり、どちらかのローン滞納で持分が差し押さえられたりするリスクがあります。可能であれば離婚時に共有名義を解消しておくことが望ましいです。

話し合いがまとまらず、不動産を共有名義のまま離婚するケースもあります。共有不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。離婚後に元配偶者と連絡が取れなくなったり、売却条件について意見が一致しなかったりすると、売却手続きが進みにくくなる可能性があります。また、どちらかが住宅ローンの支払いを滞納した場合に持分が差し押さえられるリスクもあります。年月が経つほど連絡が取りにくくなり、手続きが複雑になっていくケースも少なくありません。離婚後のトラブルを避けるため、可能であれば離婚時に共有名義を解消する方法も検討しておきましょう。

子どもがいる場合に考えておきたいこと

子どもと同居する側が住み慣れた家に住み続けたいケースでは、住宅ローンの名義・支払いを養育費と合わせて総合的に取り決める必要があります。不動産だけでなく離婚条件全体をセットで整理することが大切です。

子どもがいる場合、住み慣れた家や学区を変えたくないという理由で、子どもと同居して監護する側がそのまま住み続けることを希望するケースが多く見られます。この場合、住宅ローンの名義や支払いをどうするか、養育費の金額とあわせて総合的に取り決めておく必要があります。不動産の話だけを切り離して考えるのではなく、養育費・親権・面会交流など、離婚全体の条件とセットで整理すると、後々の認識のズレを防ぎやすくなります。

財産分与でよくあるトラブル

財産分与でよくあるトラブルには、不動産評価額の認識の食い違い、ローン名義人と居住者の不一致、離婚後の連絡断絶、共有名義の放置などがあります。客観的な資料をもとに話し合うことがトラブル防止につながります。

• 不動産の評価額について、夫婦間で認識が大きく食い違う
• 住宅ローンの名義人と、実際に住み続ける人が一致していない
• 離婚後、ローンの支払いを巡って連絡が取れなくなる
• 共有名義のまま放置し、後になって売却できなくなる
• 財産分与の話し合いが長期化する

話し合いがまとまらない場合は調停・審判も選択肢に

夫婦間の話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の「財産分与請求調停」を利用できます。調停でも合意に至らなければ審判で裁判所が判断します。査定額やローン残高などの資料を事前に準備しておくとスムーズです。

財産分与の金額や不動産の扱いについて夫婦間の話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の「財産分与請求調停」を利用する方法があります。調停では、調停委員を交えて話し合いを進め、それでも合意に至らない場合は審判によって裁判所が判断を下します。夫婦間での話し合いが難しい場合には、早い段階で弁護士に相談し、財産分与請求調停などの手続きを検討する方法もあります。調停を申し立てる場合も、事前に不動産の査定額や住宅ローンの残高といった資料を準備しておくと、話し合いがスムーズに進みやすくなります。

財産分与は、離婚に伴う条件のなかでも特にトラブルになりやすいテーマの一つです。感情的な対立が絡みやすいからこそ、不動産の評価額やローンの状況といった客観的な事実をベースに話を進めることが、円満な解決への近道になります。

弁護士・不動産会社にはいつ相談すべきか

離婚を考え始めた段階で不動産会社に査定を依頼しておくと、その後の話し合いがスムーズです。財産分与の割合に争いがある場合や他の離婚条件とあわせた調整が必要な場合は、弁護士への相談も検討しましょう。

離婚を考え始めた段階で、不動産の名義やローンの状況を確認し、早めに不動産会社に査定を依頼しておくと、その後の話し合いがスムーズに進みます。不動産会社は不動産の査定や売却方法について相談できますが、財産分与の割合や離婚条件そのものについて法律上の判断を行う立場ではありません。財産分与の内容に争いがある場合や、養育費・慰謝料など他の条件とあわせて調整が必要な場合は、弁護士への相談も検討しましょう。初回相談を無料で行っている弁護士事務所や不動産会社も多いため、まずは現状を整理したうえで、気軽に相談してみることをおすすめします。

まとめ

離婚時の不動産の扱いは、財産分与の対象になるかどうか、住宅ローンが残っているかどうか、そして「売る」か「住み続ける」かによって、進め方が大きく変わります。特に住宅ローンが残っている場合は、名義と支払い義務の関係を放置すると、離婚後に大きなトラブルにつながりかねません。まずは不動産の評価額とローンの残高を正確に把握し、共有名義のまま先送りにせず、早い段階で不動産会社や弁護士に相談しながら進めることが、後悔しない財産分与への近道です。

特に、名義や住宅ローンをそのままにして離婚してしまうと、数年後に「売りたくても売れない」「連絡が取れず手続きが進まない」といった事態に発展しがちです。離婚を検討し始めた段階で不動産の状況を整理しておくことが、将来の安心につながります。

不動産の売却を検討する際は、財産分与の話し合いと並行して、査定額や売却のスケジュールを確認しておくとスムーズです。姉妹サイトの不動産売却の窓口でも売却に関するご相談を受け付けていますので、あわせてご活用ください。