リースバックとは？仕組み・メリット・デメリットをわかりやすく解説

そもそもリースバックとは

リースバックとは、自宅などの不動産を不動産会社や投資家に売却し、売却後もその物件を賃貸として借りて住み続ける仕組みです。まとまった資金を得ながら住み慣れた家を離れずに済む点が、通常売却との大きな違いです。

リースバックとは、自宅などの不動産を不動産会社や投資家に売却し、売却後もその物件を賃貸として借りて住み続ける仕組みのことです。正式には「セール・アンド・リースバック」と呼ばれ、もともとは企業が保有する不動産や設備を対象に、資金調達の手段として使われてきた仕組みですが、近年は個人の自宅にも広く活用されるようになっています。まとまった資金を手元に用意したいものの、住み慣れた家を離れたくない、あるいは近隣に引っ越しの事実を知られたくない、といった事情を抱える方にとって、通常の売却とは異なる選択肢になります。

リースバックは合法的な不動産取引ですが、売買契約と賃貸借契約を組み合わせた仕組みのため、契約条件を十分に確認することが重要です。

近年、リースバックが注目される背景には、少子高齢化に伴う老後資金への不安や、年金だけでは生活費を賄いきれないという現実的な事情があります。また、離婚や転職などライフスタイルの変化に伴い、まとまった資金が急に必要になるケースも増えており、金融機関からの借り入れに頼らず不動産を現金化する手段として注目されています。

リースバックの仕組み

リースバックの流れはシンプルです。まず不動産会社や投資家などの買主に自宅を売却し、売却代金を一括で受け取ります。その後、買主との間で賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払いながら同じ家に住み続けます。所有権は買主に移転するため、固定資産税の納税義務や建物の維持管理の負担は買主側に移りますが、住む場所は変わらないという点が、通常の売却との大きな違いです。契約によっては、将来的に物件を買い戻せる「再売買予約」を付けられる場合もあります。

リースバックのメリット

リースバックの主なメリットは、まとまった資金を短期間で用意できること、引っ越しをせず住み慣れた家に住み続けられること、近隣に売却の事実を知られにくいことです。所有権移転後は固定資産税の納税義務も買主側に移ります。

リースバックには、資金面・生活面の両方でメリットがあります。ここでは代表的な3つのメリットを見ていきましょう。

まとまった資金をすぐに用意できる

自宅を売却することで、老後資金や事業資金、相続対策の資金など、まとまった金額を短期間で手元に用意できます。通常の売却であれば買主探しから引き渡しまで数か月かかることも珍しくありませんが、リースバックは不動産会社や投資家が直接買い取る形が多く、比較的短期間で現金化できる点が魅力です。

住み慣れた家に住み続けられる

売却後も同じ家に住み続けられるため、引っ越しに伴う身体的・精神的な負担がありません。特に高齢の方にとっては、長年暮らした地域のコミュニティや生活環境を変えずに済むことは大きな安心材料になります。また、近隣に売却の事実を知られにくいという点も、リースバックが選ばれる理由の一つです。

固定資産税や修繕費の負担が変わる

所有権が買主に移るため、固定資産税や都市計画税の納税義務は原則として買主側になります。ただし、修繕費や設備の故障などの負担については契約によって異なるため、事前に確認が必要です。マンションでは管理費や修繕積立金などの負担者も変わることがありますが、契約によって異なるため、誰がどの費用を負担するのか確認しましょう。

リースバックのデメリット・注意点

リースバックの注意点は、売却価格が市場価格より安くなりやすいこと、売却後に家賃の支払いが継続すること、契約形態（定期借家契約など）によっては住み続けられる期間に制限があることです。

一方で、リースバックには理解しておくべき注意点もあります。契約前に必ず確認しておきたい3つのポイントを整理します。

売却価格は市場価格より安くなりやすい

リースバックの売却価格は、通常の仲介による売却価格と比べて低くなる場合があります。買主は売却後に賃貸として運用するため、売却価格だけでなく、その後の家賃収入なども考慮して価格を設定します。提示された価格が妥当かどうか、通常売却した場合の査定額とも比較して確認することが大切です。

家賃を払い続けられるかが課題になる

売却後は家賃の支払いが発生します。売却代金の使い道と毎月の家賃負担のバランスを事前にシミュレーションしておかないと、将来的に家賃の支払いが難しくなり、結果的に退去せざるを得なくなるおそれがあります。特に年金収入のみで生活する場合は、無理のない家賃設定になっているかを慎重に確認しましょう。

契約形態によっては住み続けられる期間に制限がある

賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の二種類があり、定期借家契約では期間満了により契約が終了するのが原則です。ただし、契約終了後に貸主と借主の合意によって再契約できる場合もあります。「ずっと住み続けられると思っていたのに、数年後に契約が終了してしまった」というトラブルも報告されていますので、契約書の借家契約の種類と期間は必ず確認しておく必要があります。

国民生活センターの注意喚起（2026年8月）

国民生活センターは2026年8月、リースバックに関する相談増加を受け注意喚起を公表しました。家賃の突然の増額、契約満了後の退去要求、相場より低い売却価格などのトラブル事例が報告されています。

独立行政法人国民生活センターは2026年8月4日、リースバックに関する相談が増えているとして注意喚起を公表しました。同センターが紹介する主なトラブル事例には、次のようなものがあります。

• 契約後に家賃の増額を求められた
• 契約期間の満了後に退去を求められた
• 売却価格が相場よりも大幅に低かった
• 家賃が周辺相場よりも高く設定されていた
• 契約の更新・再契約を拒絶された
• 買い戻し価格が想定より高額だった

こうした事例を踏まえ、契約前には売却価格・家賃・契約期間・更新条件・買い戻し条件のすべてを書面で確認し、少しでも不安があれば契約を急がず、家族や専門家に相談することが重要です。

リースバックが向いている人・向いていない人

リースバックは、住み慣れた家を離れずに資金を用意したい人、相続前に不動産を現金化したい人に向いています。一方、売却価格の目減りより高値売却を優先したい人や、家賃負担に余裕がない人には不向きな場合があります。

リースバックは万能な方法ではなく、状況によって向き・不向きがあります。ご自身の事情に照らし合わせながら確認してみてください。

• 住み慣れた家を離れずに、まとまった資金をすぐに用意したい人
• 相続前に不動産を現金化し、財産を分けやすい形にしておきたい人
• 住宅ローンの返済が厳しく、任意売却も含めて資金繰りを見直したい人
• 事業資金や医療費など、まとまった資金が急ぎで必要な人

• 毎月の家賃負担が難しく、収支に余裕がない人
• 売却価格の目減りよりも、少しでも高く売ることを優先したい人
• 将来的に子どもや親族へ自宅を相続させたいと考えている人

任意売却・通常売却との違い

自宅を手放す方法には、リースバックのほかに市場価格に近い金額で売れる「通常売却」や、住宅ローンの返済が困難な場合の「任意売却」があります。「住み続けられること」を最優先する場合にリースバックが適した選択肢になります。

自宅を手放す方法には、リースバックのほかに「通常売却（仲介による売却）」や、住宅ローンの返済が困難な場合に選択する「任意売却」があります。通常売却は市場価格に近い金額で売れる可能性が高い一方、買主探しに時間がかかり、引っ越しも必要です。任意売却は、住宅ローン等の債務を通常の方法では完済できない場合に、債権者の同意を得て売却する仕組みで、リースバックと組み合わせて活用されるケースもあります。任意売却については、以前の記事「住宅ローンが払えなくなったら。任意売却という選択肢を知っておく」でも詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。リースバックは「住み続けられること」を最優先する場合に適した選択肢であり、資金の使い道や住み続けたい期間によって、どの方法が合っているかは変わってきます。

売却価格と家賃はどう決まるか

リースバックの売却価格は立地・築年数・周辺相場をもとに市場価格より低めに設定されるのが一般的です。家賃は売却価格に対する想定利回りをもとに決まるため、売却価格を高くすると家賃も高くなる傾向があります。

リースバックの売却価格は、物件の立地や築年数、周辺相場をもとに算出されますが、前述の通り市場価格より低めに設定されるのが一般的です。家賃についても、売却価格に対して買主側が見込む利回り（年間の家賃収入÷売却価格）をもとに決められることが多く、売却価格が高くなるほど、その分家賃も高くなる傾向があります。「売却価格をできるだけ高くしてほしい」と交渉した結果、想定より家賃が高くなってしまうケースもあるため、売却価格と月々の家賃負担は必ずセットで検討することが大切です。

再売買（買い戻し）特約とは

再売買予約（買い戻し特約）は、将来元の所有者が物件を買い戻せる権利をあらかじめ契約に盛り込む仕組みです。買い戻し価格は売却価格と異なることが多いため、金額・期限・算定方法を契約前に書面で確認する必要があります。

再売買予約（買い戻し特約）とは、将来的に元の所有者がその物件を買い戻せる権利をあらかじめ契約に盛り込んでおく仕組みです。「今は資金が必要だが、状況が落ち着いたら買い戻したい」という場合に活用されますが、買い戻し価格は、売却価格とは異なる金額に設定される場合があります。国民生活センターには、売却価格を大きく上回る買い戻し価格を提示された事例も報告されています。買い戻しを前提にする場合は、「いくらで買い戻せるのか」「いつまで買い戻せるのか」「価格の算定方法はどうなっているのか」を契約前に必ず書面で確認しましょう。

相続を見据えた選択肢としての活用

リースバックは、不動産を現金化することで相続人同士の分割トラブルを避ける相続対策としても活用されます。ただしリースバックした家は相続財産に含まれなくなるため、子どもへの相続を考える場合は家族間の話し合いが必要です。

リースバックは、相続対策の一環として活用されることもあります。不動産のまま相続すると、相続人同士で分割しにくく、トラブルの原因になることがありますが、不動産を現金化することで、相続時に不動産そのものを分割する必要がなくなる一方、売却によって得た現金は相続財産となります。相続対策として検討する場合は、家族構成や他の資産も含めて考える必要があります。相続登記が義務化されたこともあり、不動産を所有し続けること自体の負担を見直す方も増えています。相続登記の義務化については、以前の記事「相続登記の義務化、期限と罰則をわかりやすく解説」でも詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。ただし、住み続けている家をリースバックした場合、その家は相続財産には含まれなくなるため、将来的に子どもへ自宅を相続させたいと考えている場合は、家族間でよく話し合ってから判断することをおすすめします。

リースバック利用の流れ

リースバックは、複数社への査定依頼から始まり、条件を比較した上で売買契約と賃貸借契約を同時に締結、決済・引き渡しと同日に賃貸借契約がスタートします。査定から契約完了まで早ければ1か月程度で完了します。

実際にリースバックを利用する際は、まず複数の会社に物件の査定を依頼するところから始まります。査定額と提示される家賃、契約条件を比較し、納得できる会社を選んだら、売買契約と賃貸借契約を同時に締結します。契約後は決済と物件の引き渡しを行い、その日のうちに賃貸借契約がスタートするため、契約条件の範囲内で、引っ越しをせずに住み続けられます。査定から契約完了までは、早ければ1か月程度で完了するケースもありますが、契約内容の確認には十分な時間をかけることが大切です。

売買契約や賃貸借契約を締結する際には、宅地建物取引士による重要事項説明などを通じて、契約内容を確認します。特に、賃貸借契約の種類、契約期間、更新・再契約の条件、家賃改定、修繕費、退去条件などは、契約前に確認しておきましょう。

将来、施設への入居や子ども世帯との同居など、ライフステージの変化によって住み替えが必要になる可能性がある場合は、その際の解約条件についても事前に確認しておくと安心です。

リースバックと住宅ローンの関係

住宅ローンが残っていても、売却代金で完済できればリースバックを利用できます。売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合は、自己資金での補填や金融機関との任意売却の協議が必要です。

自宅に住宅ローンが残っている場合でも、売却代金でローンを完済できればリースバックを利用できます。逆に、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態では、不足分を自己資金で補うか、金融機関と任意売却を含めた協議を行う必要があります。住宅ローンの返済に行き詰まってからリースバックを検討する方も多いですが、返済が苦しくなり始めた早い段階で相談したほうが、選べる選択肢は広くなります。

契約前に確認しておきたいポイント

契約前には、売却価格が相場に見合っているか、家賃の値上げの可能性、借家契約の種類と期間、買い戻し特約の条件、家賃滞納時の扱いなどを必ず確認しておく必要があります。

• 売却価格が周辺相場と比較して妥当な水準か
• 家賃の金額と、将来的な値上げの可能性の有無
• 普通借家契約か定期借家契約か、契約期間はどのくらいか
• 買い戻し特約の有無と、買い戻し価格・期限の条件
• 家賃を滞納した場合の扱いや、契約解除の条件

業者選びで注意したいこと

リースバックの条件は会社によって大きく異なるため、複数社から見積もりを取り、売却価格・家賃・契約期間・買い戻し条件を比較することが重要です。契約を急がせる会社やデメリットの説明が不十分な会社には注意しましょう。

リースバックを取り扱う会社は増えていますが、提示される売却価格や家賃、契約条件は会社によって大きく異なります。一社だけの提案を鵜呑みにせず、複数の会社から見積もりを取り、売却価格・家賃・契約期間・買い戻し条件を横並びで比較することが大切です。また、契約を急がせるような会社や、デメリットの説明が不十分な会社には注意が必要です。契約書の内容は専門用語も多いため、不明な点があれば遠慮せず質問し、必要であれば宅地建物取引士や弁護士など専門家のセカンドオピニオンを得ることも検討しましょう。

業者選びの際は、宅地建物取引業の免許を保有しているか、過去の取引実績が豊富かどうかも確認しておくと安心です。契約前に提示された条件を書面で受け取り、口頭説明だけで判断しないことも大切なポイントです。少しでも不安や疑問が残る場合は、契約を急がず、家族や信頼できる第三者に相談してから決断することをおすすめします。

特に、複数の不動産を所有している方や、事業を営んでいる方は、自宅だけでなく事業用不動産を含めたリースバックの活用方法を検討できる場合もあります。資産全体のバランスを見ながら、どの不動産を現金化し、どの不動産を残すかを整理していくことも、長期的な資産形成の観点では重要な視点です。

リースバックを決める前に「通常売却」も比較しよう

リースバックを検討する際は、売却価格だけでなく「通常売却ならいくらで売れるか」「長期間住み続けた場合の家賃総額」も含めて比較することが大切です。家賃総額が売却金額を上回るケースもあるため注意が必要です。

リースバックでは、自宅を売却して資金を得る一方、その後は家賃を支払って住み続けます。そのため、売却価格だけを見て判断するのではなく、「通常売却ならいくらで売れるのか」「リースバックならいくらで売却でき、月々いくらの家賃がかかるのか」を比較することが大切です。

また、5年・10年など長期間住み続けた場合の家賃総額も計算しておきましょう。国民生活センターも、長期間住み続けると家賃の総額が売却金額を上回る場合があると注意を呼びかけています。売却時に受け取る金額だけでなく、その後の家賃や契約更新・再契約の条件まで含めて比較することで、自分に合った方法を判断しやすくなります。

まとめ

リースバックは、住み慣れた自宅に住み続けながらまとまった資金を用意できる、というメリットがある一方で、売却価格が市場価格より低くなりやすいことや、家賃の支払いが続くこと、契約形態によっては住み続けられる期間に制限があることなど、事前に理解しておくべき注意点も少なくありません。「売ったのに住み続けられる」という手軽さだけで判断せず、売却価格・家賃・契約期間・買い戻し条件を複数の会社で比較したうえで、家族ともよく話し合いながら進めることが大切です。

複数の会社から見積もりを取る際は、売却価格や家賃だけでなく、契約期間や更新の可否、買い戻し特約の条件まで含めて一覧で比較すると、条件の違いが把握しやすくなります。金額の高さだけで即決せず、担当者の説明が丁寧で、デメリットについてもきちんと説明してくれるかどうかも、信頼できる会社を見極める材料になります。

リースバックを検討し始めたら、まずは「なぜ資金が必要なのか」「いくら必要なのか」「いつまでに用意したいのか」を整理しておくと、会社との相談もスムーズに進みます。目的が明確であれば、リースバック以外の選択肢が合っているかどうかも判断しやすくなります。迷ったときは、一人で抱え込まず、不動産の専門家に率直に相談してみることをおすすめします。

自宅の売却を検討する際は、リースバックだけでなく、通常売却や任意売却も含めて選択肢を広げて比較することをおすすめします。サブリース付き物件や住み替えなど、事情が異なる場合でも柔軟にご相談いただけますので、姉妹サイトの不動産売却の窓口でも売却に関するご相談を受け付けています。あわせてご活用ください。