ワンルームマンションのサブリース、家賃が上がらない・解約できないトラブルとは

ワンルームマンションを購入し、サブリース契約を結んでいるものの、「周辺の家賃相場が上がっても保証家賃が変わらない」「契約を解約したいのに応じてもらえない」と悩んでいるオーナーは少なくありません。

サブリースは、管理の手間を減らし、一定の家賃収入を見込める仕組みです。一方で、契約内容によっては保証家賃が減額されたり、オーナー側からの解約が難しかったりすることがあります。

特に注意したいのは、家賃保証があることと、家賃が将来にわたって一定額で保証されることは同じではないという点です。

この記事では、ワンルームマンションのサブリースで起こりやすいトラブル、家賃の増額を求める際の法的な考え方、解約を検討するときの注意点、すでに契約している場合の対処法を解説します。

そもそもワンルームマンションのサブリースとは？

ワンルームマンションのサブリースとは、マンションの所有者がサブリース会社に部屋を貸し、その会社が入居者に転貸する仕組みです。

一般的な賃貸経営では、オーナーが入居者と直接賃貸借契約を結びます。一方、サブリースでは、オーナーとサブリース会社、サブリース会社と入居者という2つの賃貸借関係が生じます。

サブリース会社からオーナーに支払われる賃料は、入居者が実際に支払う家賃と同じとは限りません。空室の有無にかかわらず一定の賃料が支払われる契約もありますが、保証家賃の見直しや契約解除などに関する条件は契約ごとに異なります。

サブリースの主なメリットは、次のとおりです。

• 入居者募集や賃料回収などの管理負担を減らせる
• 契約条件に応じて、空室期間中も一定の賃料収入を見込める
• 入居者との直接的なやり取りを減らせる

一方で、次のような注意点もあります。

• 周辺相場が上がっても、保証家賃が自動的に増えるわけではない
• 契約条件によっては、保証家賃が減額される可能性がある
• オーナー側からの解約が簡単に認められない場合がある
• 修繕費や管理上の費用がオーナー負担となることがある

サブリースは、管理を任せられる便利な仕組みですが、契約内容によって収益性や売却のしやすさが大きく変わります。

「周辺相場は上がっているのに家賃を上げてもらえない」理由

ワンルームマンションのサブリースで問題になりやすいのが、周辺の募集家賃が上昇しても、オーナーが受け取る保証家賃が据え置かれるケースです。

例えば、購入当初は月額8万円の保証家賃で契約していたとします。その後、周辺の同じようなマンションの募集家賃が9万円台になっても、オーナーが受け取る賃料は8万円のままという状況です。

ここで注意したいのは、入居者が支払う家賃と、サブリース会社がオーナーに支払う賃料は別のものだという点です。

周辺相場が上がったからといって、オーナーへの支払額が自動的に上がるわけではありません。契約書に「一定期間ごとに協議のうえ改定する」と書かれていても、それだけで希望する金額への増額が確約されるわけではないのです。

また、サブリース会社が入居者から受け取る家賃と、オーナーに支払う賃料との差額は、会社の運営費用や空室リスクなどを踏まえた収益の一部になります。そのため、入居者への募集家賃が上昇しても、会社側がオーナーへの支払額を同じ幅で増額するとは限りません。

一方、相場が下がった場合には、サブリース会社から保証家賃の減額を求められることもあります。オーナーとしては、増額は認められないのに減額は求められるという不公平感を抱きやすい状況です。

ただし、増額・減額の可否は、契約内容や経済事情などによって判断されます。まずは契約書の賃料改定条項を確認し、近隣の成約事例や募集家賃などの資料を集めて、交渉の根拠を整理しましょう。

サブリース契約は解約できない？高額な違約金にも注意

サブリース契約を解約したいと思っても、オーナーの希望どおりに終了できるとは限りません。

契約書には、契約期間、中途解約の条件、解約予告の期限、違約金などに関する条項が定められていることがあります。しかし、契約期間が残っているから絶対に解約できない、あるいは違約金を支払えば必ず解約できる、と一律に判断することもできません。

特に重要なのは、サブリース会社が単なる管理会社ではなく、オーナーから物件を借りている賃借人に当たる場合があることです。

建物の賃貸借では、借地借家法が適用されることがあり、オーナー側から契約を終了させる場合には、契約の種類や個別の事情に応じて、正当事由などが問題になります。契約書に解約条項があるからといって、必ずその条項だけで解決するとは限りません。解約の可否は、契約書の文言だけでなく、契約の法的性質や締結時の経緯も踏まえて検討する必要があります。

なお、オーナー側からの解約申入れと、サブリース会社側からの解約申入れでは、法的な扱いが異なる場合があります。オーナー側から契約を終了させる場合は正当事由などが問題になりやすい一方、サブリース会社側からの解約や更新拒絶は、契約の定めや個別の事情によって扱いが変わります。サブリース会社から解約や更新拒絶の通知を受けた場合も、通知の内容と根拠を書面で確認し、必要に応じて専門家に相談しましょう。

解約時の違約金はどのように決まる？

中途解約の際に違約金が定められている契約では、賃料の数か月分などを基準とする条項が設けられている場合があります。ただし、金額や計算方法は契約ごとに異なります。

例えば、仮に月額保証家賃が8万円で、違約金を保証家賃の12か月分とする条項があるなら、計算上は96万円になります。これは計算方法を説明するための例であり、実際の契約でこの金額が適用されるという意味ではありません。

高額な解約金を提示された場合は、次の点を確認しましょう。

• 契約書のどの条項を根拠として請求しているのか
• 金額の計算方法や内訳が明示されているか
• 契約期間や解約予告の条件はどうなっているか
• 契約終了に関する別の条項や交渉の余地がないか

提示された金額をそのまま受け入れる前に、請求の根拠を文書で確認することが大切です。金額が大きい場合や、契約条項の解釈に疑問がある場合は、弁護士などに契約書を確認してもらうことも検討しましょう。

ローン返済中のオーナーは資金繰りにも注意

ワンルームマンションをローンで購入している場合、サブリース契約の条件変更は毎月の収支に直接影響します。

保証家賃が減額されても、通常はローンの返済額が同じ割合で減るわけではありません。そのため、手取り収入が減少し、毎月の持ち出しが増える可能性があります。

例えば、家賃収入からローン返済や管理費、修繕積立金などを差し引いた収支が、当初は毎月ほぼゼロだったとします。保証家賃が減額されたり、ローン金利が上昇したりすると、毎月の赤字が続くことも考えられます。

特に変動金利で借り入れている場合は、金利上昇によって返済負担が増える可能性もあります。購入時の収支シミュレーションだけで判断せず、現在の保証家賃、ローン残高、返済額、管理費、修繕積立金、税金などを整理しておきましょう。

また、売却を検討する際には、売却価格だけでなく、ローン残高や売却にかかる費用、サブリース契約の取り扱いも含めて収支を確認することが重要です。

実際の収支を例に考えてみる

購入価格2,500万円、オーナーが受け取る保証家賃が月額8万円のワンルームマンションを例に考えてみます。

購入後、周辺の同じような物件の募集家賃が9万円台に上昇したとしても、オーナーへの保証家賃が自動的に9万円台になるとは限りません。

一方、サブリース会社から保証家賃の減額を求められた場合には、毎月の収入が減る可能性があります。ローン返済や管理費などの支出が変わらなければ、手元に残る金額はさらに少なくなります。

このような状況で解約や売却を検討する場合、重要なのは、目先の家賃だけで判断しないことです。

• 現在の保証家賃で運用を続けた場合の収支
• 賃料の増額や減額について交渉した場合の見通し
• 解約に必要な費用や手続き
• サブリース契約を継続したまま売却する場合の条件
• 売却後にローンを完済できるかどうか

これらを比較することで、今後どのように対応するのが現実的か判断しやすくなります。

なぜワンルームマンションのサブリースでトラブルが起きるのか

トラブルの背景には、購入時に説明されたメリットと、契約後にオーナーが直面する条件との間に認識の違いが生じやすいことがあります。

例えば、「家賃保証があるから安心」「管理の手間がかからない」「節税につながる」といった説明を受けたとしても、それだけで長期的な収益が保証されるわけではありません。

サブリース契約では、保証家賃の見直しや契約解除の条件、修繕費などの負担について理解しておく必要があります。国土交通省も、サブリース契約をめぐるトラブルを防ぐため、契約前の重要事項説明などのルールを設けています。契約時には、メリットだけでなく、将来の賃料変動や解約条件も確認することが重要です。

また、新築ワンルームマンションは、購入価格に対して得られる家賃収入が十分かどうかを慎重に見極める必要があります。節税効果や将来の売却価格なども含め、営業担当者の説明だけで判断せず、複数の条件を比較して検討しましょう。

不動産投資では、表面利回りだけでなく、管理費や修繕積立金、税金、ローン返済などを踏まえた実際の収支を確認することが大切です。関連する考え方については、「表面利回りと実質利回りの違いとは？不動産投資で失敗しないための基礎知識」もあわせてご覧ください。

賃料の増額を求める法的な根拠はある？

借地借家法第32条では、土地や建物に対する租税などの負担、経済事情の変動、近隣の同種の建物の賃料との比較などにより、賃料が不相当となった場合、当事者が将来に向かって賃料の増減を請求できると定めています。ただし、一定期間の賃料を増額しない特約がある場合など、契約内容の確認も必要です。

賃料の増額を請求できることと、希望する金額への増額が認められることは別です。（参考：借地借家法・e-Gov法令検索）

サブリースの場合、オーナーとサブリース会社との間の賃貸借関係について、契約内容や実際の事情を踏まえて検討する必要があります。入居者への募集家賃が上がっているという理由だけで、直ちに同じ幅の増額が認められるとは限りません。

増額を求める場合は、近隣の類似物件の募集家賃や成約事例、賃料の推移など、客観的な資料を集めましょう。そのうえで、サブリース会社に書面で協議を申し入れ、回答や交渉経緯を記録しておくことをおすすめします。

話し合いで合意できない場合は、調停や訴訟などの手続きが問題になることもあります。金額や契約内容によって対応が変わるため、必要に応じて弁護士などに相談しましょう。

すでに契約している場合に確認したいこと

すでにサブリース契約を結んでいる場合は、すぐに解約を申し入れるのではなく、まず契約内容と現在の収支を整理しましょう。

特に確認しておきたいのは、次の項目です。

• 現在の保証家賃と、賃料改定に関する条項
• 契約期間と更新に関する条件
• オーナー側からの解約条件と通知期限
• 違約金の有無と計算方法
• 修繕費や原状回復費などの負担区分
• 売却する場合の契約の取り扱い

契約書だけでは意味が分からない条項がある場合は、サブリース会社に書面で説明を求める方法もあります。説明を受けた日時や担当者、回答内容を記録しておくと、後から経緯を確認しやすくなります。

契約時に「家賃は下がらない」「いつでも解約できる」などの説明を受けていた場合は、その説明を裏付ける資料やメール、パンフレットなども保管しておきましょう。契約書の内容と説明に食い違いがある場合、具体的な事情を整理して専門家に相談することが大切です。

複数戸所有している場合は契約ごとに整理する

同じ会社から複数のワンルームマンションを購入し、同じサブリース会社と契約している場合は、物件ごとの条件を一覧にしておくと対応しやすくなります。

同じ会社との契約であっても、契約期間や保証家賃、解約条件、違約金の計算方法がすべて同じとは限りません。

まずは物件ごとに、ローン残高、現在の収支、契約期間、解約に必要な費用などを整理しましょう。そのうえで、運用を続ける物件、条件交渉をする物件、売却を検討する物件に分けて考える方法があります。

一度にすべてを解決しようとせず、全体の収支を見ながら優先順位をつけることが重要です。

契約前に確認したい自衛策

これからワンルームマンション投資やサブリース契約を検討している方は、契約前に次の点を確認しましょう。

• 保証家賃が将来どのような条件で見直されるのか
• 賃料の減額や契約解除について、どのような条件があるのか
• オーナー側から解約する場合の手続きや費用
• 管理費、修繕積立金、税金、修繕費などを含めた収支
• 金利上昇や家賃下落が起きた場合の資金計画
• 売却する場合にサブリース契約がどのように扱われるのか

契約書や重要事項説明書はその場で即決せず、内容を理解できるまで確認することが大切です。説明と書面の内容が異なる場合や、不明な点が残る場合は、契約を急がず第三者に相談しましょう。

サブリース契約のリスク全般については、「サブリース(家賃保証)契約のリスクとは？契約前に確認すべきポイント」でも詳しく解説しています。

なお、クーリング・オフは、すべての不動産投資契約に一律に適用される制度ではありません。契約の種類や取引状況などによって扱いが異なるため、契約後に不安が生じた場合は、適用の可能性を速やかに確認してください。

サブリース会社が変わった場合の注意点

サブリース会社の事業譲渡などにより、契約に関する窓口や担当者が変わる場合があります。契約相手や賃貸人の地位が変更される場合の扱いは、その変更の内容によって異なります。

窓口が変わったときは、契約書やこれまでの交渉記録を整理し、保証家賃や契約期間、解約条件などについて認識のずれがないか確認しましょう。

重要な連絡は、電話だけで済ませず、メールなど記録が残る方法でやり取りしておくと安心です。

トラブルになった場合の相談先

サブリース会社との話し合いが進まない場合や、解約金の根拠に納得できない場合は、第三者への相談を検討しましょう。相談先としては、次のような窓口があります。

• 消費者ホットライン（188）：最寄りの消費生活センターなどの消費生活相談窓口につながる全国共通の電話番号です。
• 法テラス・サポートダイヤル（0570-078374）：法的トラブルの総合案内窓口で、解決に役立つ制度や相談機関の情報を案内してもらえます。
• 弁護士：契約条項の解釈、解約の可否、違約金請求など、法律上の問題を個別に相談できます。
• 国土交通省の申出制度：サブリース業者の誇大広告や不当な勧誘、契約前の重要事項説明義務違反など、賃貸住宅管理業法に違反する行為の情報を国に提供できる制度です。個別のトラブルを解決する窓口ではない点に注意してください。

相談する際は、契約書、重要事項説明書、賃料の入金記録、解約金の請求書、メールなどを用意しておくと、状況を伝えやすくなります。

サブリース付きのまま売却するか、解約してから売却するか

サブリース契約が付いたワンルームマンションを手放す場合は、契約を引き継いだ状態で売却する方法と、契約終了を目指してから売却する方法が考えられます。

ただし、解約してから売却すれば必ず高く売れるというわけではありません。解約に必要な費用や手続き、売却価格への影響を比較して判断する必要があります。

サブリース付きのまま売却する場合

契約を引き継ぐ条件で売却する場合、解約にかかる費用を避けられる可能性があります。一方、買主は保証家賃や契約期間、解約条件などを踏まえて購入を判断するため、希望する条件で売れないこともあります。

解約してから売却する場合

契約終了後に売却できれば、買主が自主管理や別の管理方式を検討しやすくなる場合があります。ただし、解約が可能かどうか、違約金などが発生するかどうかを事前に確認しなければなりません。

どちらが有利かは、物件の市場性、ローン残高、契約内容、解約費用などによって異なります。売却を検討する際は、サブリース付きのまま売る場合と、契約終了後に売る場合の両方で試算することをおすすめします。

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よくある質問

まとめ

ワンルームマンションのサブリースは、管理の手間を減らし、一定の賃料収入を見込める仕組みですが、家賃が将来にわたって固定されることや、オーナーがいつでも自由に解約できることを保証するものではありません。

特に注意したいのは、周辺の家賃相場が上がっても保証家賃が自動的に増額されるわけではないこと、解約時には契約内容や法律上の条件が問題になることです。

すでに契約している場合は、まず契約書と重要事項説明書を確認し、保証家賃、賃料改定条項、契約期間、解約条件、違約金などを整理しましょう。賃料の増額や解約について交渉する場合は、客観的な資料を集め、やり取りを記録に残しておくことが重要です。

売却を考える場合も、サブリース付きのまま売却する方法と、契約終了後に売却する方法を比較し、ローン残高や解約費用を含めて収支を試算しましょう。

「家賃保証だから安心」という説明だけで判断せず、契約内容と長期的な収支を冷静に確認することが、ワンルームマンション投資のトラブルを防ぐ第一歩です。

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