表面利回りと実質利回りの違いとは？不動産投資で失敗しないための基礎知識

この記事のポイント

• 表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格」、実質利回りは経費や購入時の諸費用を考慮した数値です。
• 表面利回りが高くても、空室・修繕費・家賃設定・管理状況によって実際の収益は下がる可能性があります。
• 想定利回りは満室を前提とした数値、現況利回りは現在の入居状況をもとにした数値です。
• 利回りに加えて、キャッシュフロー、CCR、出口戦略まで確認することが大切です。

不動産投資の物件情報では、「表面利回り8％」「想定利回り10％」など、高い利回りが目立つ広告をよく見かけます。しかし、利回りが高い物件ほど利益を得やすいとは限りません。購入後には管理費や固定資産税、修繕費などがかかり、空室が出れば家賃収入も減るためです。

この記事では、表面利回りと実質利回りの違い、計算方法、想定利回りと現況利回りの見分け方、物件選びの注意点を解説します。

そもそも不動産投資の「利回り」とは？

利回りとは、投資した金額に対して、どの程度の収益が得られるかを割合で示した指標です。不動産投資では、主に年間の家賃収入と物件価格をもとに計算します。

物件情報に掲載されている利回りは、購入候補を絞り込む際の参考になります。ただし、計算に含まれている費用や家賃収入の前提は、物件によって異なる場合があります。

代表的な指標が「表面利回り」と「実質利回り」です。

表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割ったシンプルな数値で、物件同士を比較する際によく使われます。一方、実質利回りは管理費や税金などの経費、購入時の諸費用を考慮するため、実際の収益性を検討する際に役立ちます。

両者の違いを整理すると、次のとおりです。

項目	表面利回り	実質利回り
計算式	年間家賃収入÷物件価格×100	（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100
経費・諸費用	含まない	含む
主な用途	物件同士の大まかな比較	実際の収益性の検討
注意点	満室前提の場合、実際の収入が下回る可能性がある	含める費用の範囲によって数値が変わる
例（価格2,000万円・年間家賃160万円）	8％	約6.2％（年間経費30万円・諸費用100万円の場合）

ただし、実質利回りを計算しても、将来の空室や突発的な修繕、ローン返済などをすべて正確に予測できるわけではありません。利回りはあくまで判断材料の一つとして活用し、収支全体を確認することが重要です。

表面利回り（グロス利回り）の計算方法

表面利回りは、物件価格に対して年間の家賃収入がどれくらいあるかを示す指標です。計算式がシンプルなため、不動産ポータルサイトや販売資料で広く使われています。

表面利回りの計算式

表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100

例えば、物件価格が2,000万円、年間家賃収入が160万円の場合、計算は次のとおりです。

160万円÷2,000万円×100＝8％

この物件の表面利回りは8％です。

表面利回りは計算しやすく、価格や家賃収入の異なる物件を大まかに比較する際に便利です。しかし、管理費や固定資産税、保険料、修繕費、購入時の諸費用などは反映されていません。

また、広告に記載された年間家賃収入が満室を前提にした金額であれば、空室がある物件では実際の収入が想定を下回る可能性があります。

そのため、表面利回りが高いという理由だけで購入を決めるのは危険です。まずは物件を比較するための目安として利用し、経費や入居状況を確認したうえで収益性を判断しましょう。

実質利回り（ネット利回り）の計算方法

実質利回りは、年間家賃収入から年間経費を差し引き、さらに購入時の諸費用を含めた投資額をもとに計算する指標です。表面利回りよりも、実際の収益性を検討するうえで参考になります。

実質利回りの計算式

実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100

年間経費には、主に次のような費用が含まれます。

• 賃貸管理会社への委託手数料
• 共用部分の管理費や修繕積立金（該当する物件の場合）
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料・地震保険料
• 日常的な修繕費や設備交換費用
• 共用部分の水道光熱費など、所有者が負担する費用

空室による家賃収入の減少も収支計画には反映させる必要があります。ただし、計算上の年間経費に空室損失を含めるかどうかは、シミュレーションの方法によって異なります。収入と経費を二重に差し引かないよう、計算の前提をそろえましょう。

本記事の計算例では、先ほどの物件の年間家賃収入を160万円、年間経費を30万円、購入時の諸費用を100万円と仮定します。年間経費30万円には、空室による収入減や大規模修繕費は含めていません。

（160万円－30万円）÷（2,000万円＋100万円）×100≒6.2％

表面利回りは8％ですが、実質利回りは約6.2％になります。経費や購入時の諸費用を考慮することで、利回りの見え方が変わることがわかります。

なお、実質利回りは、計算に含める費用の範囲によって数値が変わります。物件を比較する際は、どの経費を含めているかを確認し、できるだけ同じ条件で計算することが大切です。

また、実質利回りは一般的にローン返済前の収益性を示す指標です。借入金の返済後に手元に残る金額を把握するには、ローン返済額も含めたキャッシュフローを確認しましょう。

表面利回りだけで判断すると失敗する理由

表面利回りだけで物件を選ぶと、購入後に想定していた収益を確保できない可能性があります。特に注意したいのが、空室リスク、修繕費、家賃設定、管理状況の4点です。

空室が多く、想定どおりに家賃が入らない

高い利回りが表示されていても、周辺の賃貸需要が弱ければ、入居者がなかなか決まらないことがあります。退去が続いたり、募集期間が長引いたりすると、年間家賃収入は想定を下回ります。

物件を検討する際は、現在の入居状況だけでなく、周辺の人口動態、最寄り駅からの距離、競合物件の募集状況なども確認しましょう。

購入後に大きな修繕費が発生する

築年数が古い物件では、外壁や屋上防水、給排水管、エアコンなどの修繕・交換が必要になる場合があります。購入直後に大規模修繕が必要になれば、当初の収支計画が大きく変わる可能性があります。

建物の修繕履歴や点検記録を確認し、今後必要になりそうな工事についても見積もりを取ると安心です。購入価格が安く利回りが高い物件ほど、建物の状態を慎重に確認しましょう。

家賃設定が相場より高い

販売資料に記載された想定家賃が、周辺の賃貸相場より高く設定されているケースにも注意が必要です。満室時の収入が高く見えても、実際にはその賃料で入居者を募集できないことがあります。

同じエリアや駅距離、築年数、広さの物件を比較し、現在の募集賃料と実際の契約賃料をできるだけ確認しましょう。

管理状況や権利関係に問題がある

共用部分の管理が行き届いていない物件や、入居者とのトラブルを抱えている物件は、入居率や将来の売却に影響する可能性があります。また、接道条件や権利関係に問題がある場合、融資や売却が難しくなることもあります。

利回りの数字だけでなく、建物、賃貸経営、法的な条件を総合的に確認することが重要です。

「想定利回り」と「現況利回り」の違いにも注意

一棟アパートや一棟マンションの販売資料では、「想定利回り」と「現況利回り」が使われることがあります。この2つは、家賃収入の前提が異なるため、必ず区別して確認しましょう。

想定利回りは、一般的に満室時の想定年間家賃収入を物件価格で割って算出したものです。一方、現況利回りは、現在の入居状況や実際の賃料収入をもとに算出したものです。

例えば、10室あるアパートで、各部屋の月額賃料が6万円、満室時の年間家賃収入が720万円だとします。物件価格が6,000万円の場合、想定利回りは12％です。

しかし、10室のうち7室しか入居しておらず、ほかに収入がない場合、現在の年間家賃収入は504万円となり、現況利回りは8.4％です。

このように、想定利回りと現況利回りには大きな差が生じることがあります。ただし、現況利回りが低いからといって、必ずしも投資対象として不適切とは限りません。空室の原因や改善可能性、周辺の賃貸需要を調査したうえで判断する必要があります。

購入前には、レントロール（各部屋の賃料や契約状況をまとめた一覧表）を確認し、入居状況、契約賃料、契約期間、滞納の有無などを把握しましょう。想定家賃の根拠や、空室を埋めるために必要な募集条件についても、仲介会社や管理会社に確認しておくことが大切です。

なお、想定利回り・現況利回りのどちらも、通常は経費や購入時の諸費用を差し引く前の表面利回りとして表示される場合があります。名称だけで判断せず、計算の前提を確認しましょう。

利回りとキャッシュフローの違い

不動産投資では、利回りだけでなく、キャッシュフローも重要です。利回りが高い物件でも、ローン返済や経費の支払いが多ければ、毎月の手元資金が不足する可能性があります。

キャッシュフローとは、一定期間に実際に入ってくるお金と出ていくお金の差額です。不動産投資では、家賃収入から管理費、税金、修繕費、ローン返済などを差し引いて、どれくらいのお金が残るかを確認します。

例えば、年間家賃収入が240万円、年間経費が60万円、年間ローン返済額が150万円の場合、単純計算では年間30万円が残ります。

240万円－60万円－150万円＝30万円

ただし、この金額には、想定外の修繕費や税引き後の収支などが十分に反映されていない可能性があります。また、ローン返済額には元金と利息が含まれますが、税務上の経費として扱われる範囲は同じではありません。実際の投資判断では、税金も含めた収支計画を作成しましょう。

特に借入割合が高い場合は、金利上昇や空室の増加によってキャッシュフローが悪化する可能性があります。購入前には、満室を前提にした収支だけでなく、空室が発生した場合や修繕費が増えた場合のシミュレーションも行い、無理のない返済計画を立てることが大切です。

利回りをシミュレーションで比較してみる

ここでは、都心の区分マンションと地方の一棟アパートを例に、利回りを比較してみます。数字は計算方法を説明するための仮定であり、特定のエリアや物件の相場を示すものではありません。

物件A：都心の区分マンション

• 物件価格：2,500万円
• 年間家賃収入：100万円
• 年間経費：20万円
• 購入時諸費用：80万円

表面利回りは、100万円÷2,500万円×100＝4％です。

実質利回りは、（100万円－20万円）÷（2,500万円＋80万円）×100≒3.1％となります。

物件B：地方の一棟アパート

• 物件価格：2,000万円
• 年間家賃収入：200万円
• 年間経費：50万円
• 購入時諸費用：90万円

表面利回りは、200万円÷2,000万円×100＝10％です。

実質利回りは、（200万円－50万円）÷（2,000万円＋90万円）×100≒7.2％となります。

2つの物件の数字を並べると、次のとおりです。

項目	物件A（都心の区分マンション）	物件B（地方の一棟アパート）
物件価格	2,500万円	2,000万円
年間家賃収入	100万円	200万円
年間経費	20万円	50万円
購入時諸費用	80万円	90万円
表面利回り	4％	10％
実質利回り	約3.1％	約7.2％

計算上は、物件Bのほうが高い実質利回りです。しかし、これだけで物件Bのほうが優れているとは判断できません。

物件Aは、賃貸需要が安定していれば空室期間を抑えやすく、売却時にも買い手を見つけやすい可能性があります。一方、物件Bは、空室の長期化や修繕費の増加、将来の人口動態などが収益に影響する場合があります。

実際には、エリアや物件ごとに事情が異なります。周辺の賃貸需要、建物の状態、融資条件、将来の売却価格なども調べ、自分の投資目的に合った物件を選ぶことが重要です。

利回り以外にも確認したい投資指標

利回りのほかにも、不動産投資ではCCRやIRRといった指標が使われます。最初からすべてを理解する必要はありませんが、それぞれの意味を知っておくと、投資効率を多角的に検討しやすくなります。

CCR（自己資金収益率）

CCRは、投入した自己資金に対して、年間キャッシュフローがどの程度得られたかを示す指標です。ここでは、年間キャッシュフロー（家賃収入から経費とローン返済を差し引いた金額）を投下自己資金で割って計算します。

例えば、自己資金300万円を投じ、年間キャッシュフローが30万円の場合、CCRは10％です。

30万円÷300万円×100＝10％

ただし、CCRは自己資金の投入額や借入条件、キャッシュフローに含める費用の範囲によって大きく変わります。数値が高いからといって必ずしも安全な投資とは限らないため、借入額や返済負担もあわせて確認しましょう。

IRR（内部収益率）

IRRは、保有期間中の収入と、将来の売却による収入などを含め、投資全体の収益性を評価する指標です。購入時の支出、保有中のキャッシュフロー、売却時の収入を時間の経過も考慮して評価します。

長期保有を考えている場合や、将来売却する前提で複数の物件を比較する場合に役立ちます。ただし、将来の家賃や売却価格などの予測が必要になるため、前提条件によって結果が変わります。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資で物件を購入する際は、一般的に不動産投資ローンやアパートローンを利用します。自分や家族が住むための住宅ローンとは、利用目的や審査の考え方が異なります。

住宅ローンでは、購入者本人の年収や勤続年数、返済負担などが審査で重視されます。不動産投資ローンでは、申込者の属性に加え、物件の収益性や担保評価、賃貸需要なども重要な判断材料になります。

また、不動産投資ローンは住宅ローンより金利が高めになる傾向がありますが、実際の金利や融資条件は金融機関、物件、借入期間、自己資金などによって異なります。

金利が上がると毎月の返済負担が増えます。複数の金融機関で金利や借入期間、自己資金の条件を比較し、条件によって返済額がどう変わるかを確認しておきましょう。

物件タイプ別に見る不動産投資の利回りの傾向

不動産投資の利回りは、エリアや物件タイプ、築年数、駅からの距離、建物の状態などによって異なります。次の内容は一般的な傾向を理解するための参考例であり、現在の市場全体に当てはまる相場や、収益を保証する基準ではありません。

• 都心部の区分マンション： 表面利回りが低めになりやすい一方、賃貸需要や売却のしやすさが期待できるエリアもあります。
• 地方・郊外の一棟アパート： 表面利回りが高く見える物件もありますが、空室の長期化や修繕費の負担を慎重に見積もる必要があります。
• 戸建て・築古物件： 購入価格を抑えられる場合がある一方、設備交換や大規模修繕、再建築の可否などを確認することが重要です。

同じエリアや物件タイプでも、利回りは大きく変わります。広告に記載された数字をそのまま相場と考えるのではなく、近隣の売買事例や賃料相場、建物の状態などを調べて判断しましょう。

不動産投資をこれから始める方は、利回りだけでなく、物件の探し方や購入までの流れも押さえておくと安心です。詳しくは、以前の記事「不動産投資の始め方、初心者が失敗しないための完全ガイド」もあわせてご覧ください。

購入後に利回りや収支を改善する方法

物件を購入した後も、管理や設備の見直しによって収支を改善できる場合があります。ただし、費用をかければ必ず家賃が上がるわけではないため、投資額に見合った効果が期待できるかを検討しましょう。

• 設備や内装を見直す： Wi-Fi無料化や宅配ボックスの設置など、入居者のニーズに合った改善を検討します。
• 管理会社を見直す： 募集活動や入居者対応、管理費用などを比較し、空室期間の短縮につながるか確認します。
• 家賃設定を適正化する： 周辺の募集状況や成約賃料を調べ、入居者が決まりやすい条件を検討します。
• 保険や委託契約を確認する： 補償内容や管理業務の範囲を確認し、必要なサービスを維持しながら費用を見直します。
• 修繕計画を立てる： 定期的な点検や予防保全を行い、突発的な出費に備えます。

ローンの借り換えによって返済負担を軽減できる場合もありますが、借り換えには諸費用がかかり、条件によってはメリットが小さいこともあります。金利だけでなく、残りの返済期間や手数料も含めて比較しましょう。

利回りが高い物件ほど良いとは限らない

利回りとリスクは表裏一体です。相場より極端に高い利回りの物件は、価格が低く抑えられている理由や、家賃収入の前提に何らかの事情がある場合があります。また、再建築不可や共有持分など、権利関係に注意が必要な物件もあります。

高い利回りには、それを生み出している理由があるはずです。なぜその価格で販売されているのか、家賃収入が維持できるのか、将来売却できる見込みがあるのかを確認しましょう。

権利関係が複雑な物件や、一般的な物件と同じように売却することが難しい物件については、以前の記事「再建築不可・共有持分・空き家…「訳あり不動産」は本当に売れるのか」でも解説しています。

(PR) なお、不動産投資の知識を体系的に学びたい場合は、不動産投資の学習講座などを活用する方法もあります。講座を選ぶ際は、内容や費用、提供元を確認し、自分に合った学習方法を選びましょう。

利回りを調べるときに確認したい情報源

購入前には、広告や販売資料の数字だけで判断せず、家賃収入と経費の根拠を確認することが重要です。主に次の情報を集めておきましょう。

• レントロール： 各部屋の賃料、入居状況、契約条件などを確認します。
• 賃貸ポータルサイト： 周辺の募集賃料や競合物件の条件を比較します。
• 管理会社や地域の不動産会社へのヒアリング： 実際の賃貸需要、空室期間、募集条件などを確認します。
• 固定資産税の資料や管理費の明細： 所有後に発生する費用を把握します。
• 修繕履歴や建物の点検記録： これまでの工事内容や、今後必要になりそうな修繕を確認します。
• 売買契約書や重要事項説明書などの関連資料： 価格の内訳、権利関係、法的な条件などを確認します。

必要な資料がそろわない場合や、家賃収入・修繕費の根拠が不明確な場合は、契約を急がず、仲介会社や専門家に確認しましょう。購入前に情報を集めておくことが、想定外の支出や収入不足を防ぐことにつながります。

よくある質問

利回りと合わせて考えたい「出口戦略」

不動産投資では、購入時の利回りだけでなく、将来いくらで売却できるかという「出口戦略」も重要です。保有中に家賃収入を得られても、売却時に価格が大きく下がれば、投資全体の利益が想定を下回る可能性があります。

将来の売却価格は、周辺の取引相場、賃貸需要、建物の状態、金利動向などによって変わります。購入時点から周辺の売買事例を確認し、売却しやすい条件がそろっているかも検討しましょう。

また、売却によって利益が出た場合には、譲渡所得税などが発生することがあります。土地・建物の譲渡所得に対する税率は、原則として売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下か、5年を超えるかによって区分されます。ただし、実際の税額は取得費や譲渡費用などによって異なります。

購入から保有、売却までを一つの投資計画として考え、売却時の税金や費用も含めて収支を検討しましょう。売却時の税金については、関連記事「不動産売却でかかる税金とは？譲渡所得の計算方法・税率・確定申告をわかりやすく解説」も参考にしてください。

まとめ

不動産投資の利回りには、年間家賃収入を物件価格で割る「表面利回り」と、年間経費や購入時の諸費用を考慮する「実質利回り」があります。表面利回りは物件を比較する際に便利ですが、購入後の経費や空室の影響が反映されていないことがあるため、広告の数字だけで判断するのは避けましょう。

物件を検討する際は、想定利回りと現況利回りの違いを確認し、レントロールや周辺の賃貸相場、修繕履歴、管理費、固定資産税などの資料をもとに、自分で収支を計算することが重要です。さらに、ローン返済後のキャッシュフローや、将来の売却価格、税金まで考慮することで、投資全体の収益性をより具体的に把握できます。

利回りが高いことだけが、良い物件の条件ではありません。数字の背景にあるリスクを確認し、自分の投資目的や資金計画に合った物件を選ぶことが、不動産投資で失敗しないための基本です。

不動産投資では、購入後の運用だけでなく、将来の売却まで見据えた判断が欠かせません。所有物件の売却を検討している方は、姉妹サイトの不動産売却の窓口でも売却に関するご相談を受け付けていますので、ぜひご活用ください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の物件への投資や融資を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任で行い、税務・法務・融資に関する個別の判断は、税理士や金融機関などの専門家にご相談ください。