不動産売却の「仲介」と「買取」の違い、どちらを選ぶべきか

不動産を売却しようとすると、多くの場合「仲介」と「買取」という2つの方法を提示されます。どちらも最終的には物件を手放して現金化するという点は同じですが、売却の相手・価格・期間・責任の範囲が大きく異なるため、状況に合わない方法を選んでしまうと「もっと早く売れたはずなのに」「もっと高く売れたはずなのに」と後悔することになりかねません。この記事では、不動産業界で働く現役スタッフの立場から、仲介と買取の違いと、それぞれがどんな人に向いているのかを解説します。

仲介と買取の基本的な違い

仲介は不動産会社が売主と買主を取り持ち、一般の購入希望者を広く探して売却する方法です。買取は不動産会社自身が買主となり直接購入するため、短期間で売却が完了しますが、再販を前提とするため価格は市場相場より低めになるのが一般的です。

仲介とは

仲介は、不動産会社が「売主と買主の間を取り持つ」形の売却方法です。不動産会社は物件情報をポータルサイトや自社サイトに掲載し、広く一般の購入希望者を探します。買主が見つかり、条件がまとまれば売買契約となり、成約時に不動産会社へ仲介手数料を支払います。

買取とは

買取は、不動産会社自身が「買主」となって直接物件を購入する方法です。一般の購入希望者を探す必要がないため、物件情報を広く公開することなく、短期間で売却を完了できます。不動産会社は買い取った物件をリフォームや再販して利益を得るビジネスモデルのため、価格は市場相場より低めに設定されるのが一般的です。

売却までの期間の違い

仲介は査定から引き渡しまで一般的に3か月前後かかるのに対し、買取は不動産会社が直接購入するため最短1週間程度、通常でも数週間程度で完了します。スピードを重視するなら買取、時間をかけてよいなら仲介という選び方が基本になります。

仲介の場合、査定から売買契約、引き渡しまでの期間は、一般的に3か月前後が目安とされています。買主を広く募集し、内覧対応や価格交渉を経て契約に至るため、どうしても時間がかかります。

一方、買取は不動産会社が直接購入するため、買主を探すプロセスがありません。物件の状況にもよりますが、査定から契約・現金化まで最短で1週間程度、通常でも数週間程度で完了することが多く、スピードを重視する方には大きな魅力です。

売却価格の違い

仲介は複数の購入希望者から選べるため相場に近い、あるいは相場以上の価格で売却できる可能性がありますが、買取は不動産会社の再販利益やリスクが価格に織り込まれるため、目安として仲介の7〜8割程度になるのが一般的です。

仲介では、市場に広く物件情報を公開し、複数の購入希望者の中から条件の良い相手を選べる可能性があるため、相場に近い、あるいは相場以上の価格で売却できる可能性があります。

買取では、不動産会社が再販時の利益やリフォーム費用、リスクをあらかじめ価格に織り込むため、買取価格は市場相場よりも低くなるのが一般的です。目安として、仲介による売却価格の7〜8割程度が買取価格の相場になるケースが多く見られます。「早く・確実に」売れる代わりに、「価格は下がる」というトレードオフがあると理解しておく必要があります。

仲介のメリット・デメリット

仲介は市場価格に近い価格で売却できる可能性がある一方、買主が見つかるまで時間がかかり、内覧対応の手間や仲介手数料、契約不適合責任を売主が負う点がデメリットになります。

メリット

• 市場価格に近い、またはそれ以上の価格で売却できる可能性がある
• 幅広い購入希望者にアプローチできる
• 複数の内覧希望者から条件の良い相手を選べる

デメリット

• 買主が見つかるまで時間がかかり、売却時期が読みにくい
• 内覧対応や書類準備など、売主自身の手間が発生する
• 仲介手数料がかかる
• 契約不適合責任(後述)を売主が負う

買取のメリット・デメリット

買取は早ければ1週間程度で現金化でき、周囲に知られず仲介手数料もかからないうえ契約不適合責任が免除されるケースが多い一方、売却価格が市場相場より低くなる傾向があり、買取に対応できる不動産会社を選ぶ必要があります。

メリット

• 早ければ1週間程度で現金化でき、資金計画が立てやすい
• 広く物件情報を公開しないため、周囲に知られずに売却できる
• 仲介手数料がかからない
• 契約不適合責任が免除されるケースが多い(後述)
• 内覧対応の手間が少ない

デメリット

• 売却価格が市場相場より低くなる傾向がある
• 買取に対応できる不動産会社を選ぶ必要がある

見落とされがちな違い:契約不適合責任

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容に適合しない場合に売主が負う責任のことです。仲介による個人間売買では原則として売主が責任を負いますが、買取では不動産会社との間で免責・軽減特約が結ばれるのが一般的で、引き渡し後のトラブルリスクを避けたい方には安心材料になります。

仲介と買取の違いとして意外と見落とされがちなのが「契約不適合責任」の扱いです。契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容(種類・品質・数量など)に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。たとえば引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害などの欠陥が見つかった場合、買主から修繕費用や損害賠償を請求される可能性があります。

仲介による個人間売買では、この契約不適合責任を売主が負うのが原則です。契約書で責任の範囲を一部軽減する特約を結ぶこともありますが、完全に免責されるケースは多くありません。

一方、不動産会社が買主となる買取では、契約不適合責任を免責、または大幅に軽減する特約が結ばれるのが一般的です。不動産会社はプロとして物件のリスクを見極めた上で価格を提示しているため、引き渡し後に何か問題が見つかっても、売主が追加の責任を問われにくいという安心感があります。売却後に「まさか後から請求が来るとは思わなかった」というトラブルを避けたい方にとって、これは大きなポイントです。ただし、売主が欠陥を知っていながら告げずに契約した場合は、免責特約があっても無効になることがあるため、把握している不具合は正直に伝えておくことが重要です。

諸費用の違い

仲介では成約時に「物件価格×3%+6万円+消費税」を上限とする仲介手数料が発生しますが、買取では不動産会社が直接の買主となるため原則として仲介手数料はかかりません。譲渡所得税や3000万円控除などの税制上の扱いは、どちらの方法でも変わりません。

仲介の場合、成約時に仲介手数料が発生します。上限は法律で「物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税」(物件価格400万円超の場合)と定められています。中古マンション購入時の仲介手数料の考え方については、中古マンション購入の注意点についての記事でも解説しています。

買取の場合は、不動産会社が直接の買主となるため、原則として仲介手数料はかかりません。ただし、売却によって利益(譲渡所得)が出た場合の譲渡所得税や、3000万円控除などの特例の扱いは、仲介・買取どちらの方法でも変わりません。税金の仕組みについては、不動産売却の譲渡所得税と3000万円控除についての記事をあわせてご覧ください。

「買取保証」というハイブリッドな選択肢

買取保証は、一定期間は仲介で売却活動を行い、期間内に買主が見つからなければあらかじめ約束した価格で不動産会社が買い取る仕組みです。できるだけ高く売りたいが期限までに現金化したい方に向いていますが、保証価格は通常の買取と同様に市場価格の7〜8割程度に設定されます。

仲介と買取のどちらか一方だけでなく、両方の良いところを組み合わせた「買取保証(買取保証付き仲介)」というサービスもあります。これは、まず一定期間(3〜6か月程度が目安)は仲介で売却活動を行い、その期間内に買主が見つからなかった場合、あらかじめ約束していた価格で不動産会社が買い取るという仕組みです。

「できるだけ高く売りたいが、期限までに必ず現金化したい」という方にとっては心強い制度ですが、保証価格は通常の買取価格と同様、市場価格より低め(目安として市場価格の7〜8割程度)に設定されるのが一般的です。転勤や住み替えなど、売却期限が決まっている場合には検討する価値のある選択肢です。

どんな人が仲介向き・買取向きか

仲介は売却を急がず時間をかけて高く売りたい方や、市場で買い手がつきやすい物件を持つ方に向いています。買取は早期の現金化を重視する方、周囲に知られたくない方、空き家など仲介では買い手が見つかりにくい物件を持つ方、契約不適合責任のリスクを避けたい方に向いています。

仲介が向いているケース

• 売却を急いでおらず、時間をかけてでも高く売りたい
• 内覧対応などの手間をかける余裕がある
• 立地や築年数など、市場で買い手がつきやすい物件を所有している

買取が向いているケース

• 転勤や相続手続きなどで、できるだけ早く現金化したい
• 近隣や知人に売却を知られたくない
• 空き家や老朽化した物件など、仲介では買い手が見つかりにくい可能性がある
• 契約不適合責任のリスクを避け、引き渡し後のトラブルを防ぎたい

相続した空き家や、長期間放置していた物件の売却を検討している方は、空き家を放置するリスクについての記事や相続登記の義務化についての記事もあわせてご覧ください。こうした物件は、仲介では買い手が見つかりにくいことも多く、買取や買取保証との相性が良いケースが少なくありません。

事故物件・訳あり物件の場合はどうなるか

事故物件や権利関係が複雑な訳あり物件は、仲介による一般販売では心理的な抵抗感から買い手が見つかりにくく、売却が長期化しやすい傾向があります。こうした物件は、訳あり物件の扱いに慣れた専門の買取業者に相談する方が現実的な選択肢になることが多くあります。

過去に事件・事故があった物件(いわゆる事故物件)や、権利関係が複雑な訳あり物件は、仲介による一般販売では買い手がなかなか見つからず、売却まで長期化しやすい傾向があります。心理的な抵抗感から、内覧希望者自体が集まりにくいためです。

こうした物件は、専門知識を持つ不動産会社による買取の方が現実的な選択肢になることが多くあります。買取を専門に扱う不動産会社の中には、訳あり物件の扱いに慣れているところもあり、一般の仲介では難しい物件でも買い取ってもらえる可能性があります。物件に何らかの事情がある場合は、早い段階で「訳あり物件の扱いに対応できるか」を不動産会社に確認しておくとよいでしょう。

(PR)事故物件や訳あり物件の買取実績が豊富な専門業者に相談したい場合は、他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」 も選択肢の一つです。他社で断られてしまった物件でも、相談してみる価値はあります。

一括査定サイトを使う際の注意点

一括査定サイトは複数社の相場感を効率的につかめる一方、登録した複数の不動産会社から一斉に連絡が来る煩わしさを感じる方も少なくありません。一斉連絡を避けたい場合は、地域の不動産会社に個別に相談する、あるいは顔の見える担当者が対応するサービスを選ぶという方法もあります。

複数社に査定を依頼する際、一括査定サイトを利用すると効率的に相場感をつかめます。ただし、一括査定サイトを利用すると、登録した複数の不動産会社から一斉に連絡が来ることがあり、「思ったより多くの営業電話がかかってきて対応が大変だった」と感じる方も少なくありません。

「複数社に相談したいが、一斉連絡の煩わしさは避けたい」という場合は、地域に根ざした不動産会社に個別に相談する、あるいは顔の見える担当者が直接対応してくれるサービスを選ぶという方法もあります。自分に合った相談方法を選ぶことが、納得のいく売却への近道です。

複数社に査定を依頼することの重要性

仲介・買取のどちらを選ぶ場合でも、1社の査定だけで判断するのはおすすめできません。特に買取価格は会社によって差が出やすいため、複数社に査定を依頼し、価格だけでなく担当者の対応や説明の分かりやすさも含めて比較することが、納得感のある売却につながります。

仲介・買取のどちらを選ぶ場合でも、1社の査定だけで判断するのはおすすめできません。特に買取価格は不動産会社によって大きく差が出ることがあり、複数社に査定を依頼して比較することで、より納得感のある価格で売却できる可能性が高まります。査定を依頼する際は、価格だけでなく、担当者の対応や説明の分かりやすさも判断材料にすることをおすすめします。

よくある失敗パターン

よくある失敗として、急いでいるからと最初に提示された買取価格だけで即決してしまい後から他社の方が高かったと後悔するケースや、仲介で売り出したものの想定より時間がかかり資金計画が崩れてしまうケースが挙げられます。時間が許す限り複数社を比較し、期限がある場合は買取保証も検討しておくと安心です。

とにかく早さを優先して買取価格を確認せずに決めてしまった

急いでいるからといって、最初に提示された買取価格だけで即決してしまうと、後になって「他社ならもっと高く買い取ってもらえたかもしれない」と後悔することがあります。時間が許す限り、複数社の買取査定を比較することをおすすめします。

仲介で売り出したものの、想定より時間がかかり資金計画が崩れた

仲介は市場の状況によって売却期間が長引くことがあります。住み替えのタイミングなど、資金計画に期限がある場合は、買取保証のような選択肢もあわせて検討しておくと安心です。

よくある質問

まとめ

(PR)仲介と買取は、どちらも不動産を売却する方法である一方、価格・期間・契約不適合責任の扱いなど、多くの点で性質が異なります。「できるだけ高く売りたいなら仲介」「早く確実に、かつ手間なく売りたいなら買取」というのが基本的な考え方ですが、買取保証のようなハイブリッドな選択肢もあります。ご自身の物件の状況や売却の目的を整理した上で、複数の不動産会社に相談しながら、納得のいく方法を選ぶことをおすすめします。まずは複数社の訪問査定を受けて、価格や対応を比較してみることから始めてみましょう。