住宅ローン審査に落ちる理由と対策、現役スタッフが徹底解説

「事前審査に落ちてしまった」「本審査で急に否決された」——住宅ローンの審査に関する相談は、不動産業界でも非常に多く寄せられます。理由を教えてもらえないまま落ちてしまうと、次に何を改善すればいいのかわからず不安になるのも当然です。この記事では、不動産業界で働く現役スタッフの立場から、住宅ローン審査に落ちる主な理由と、その対策を詳しく解説します。

住宅ローン審査の流れをまず理解する

住宅ローンの審査は「事前審査(仮審査)」と「本審査」の2段階で行われます。事前審査は年収や勤務先、信用情報などから短期間で簡易的に判断するもので、本審査では物件の担保価値や団体信用生命保険への加入可否なども含めて詳細に審査されます。事前審査を通過しても本審査で否決されるケースがあるため、両方のポイントを理解しておくことが大切です。

事前審査(仮審査)と本審査の違い

住宅ローンの審査は、大きく分けて「事前審査(仮審査)」と「本審査」の2段階で行われます。

• 事前審査: 年収や勤務先、信用情報などをもとに、短期間で簡易的に返済能力を判断するもの。物件の売買契約を結ぶ前段階で行われることが多いです。
• 本審査: 事前審査の内容に加えて、購入する物件の担保価値や、団体信用生命保険への加入可否など、より詳細な項目を時間をかけて審査します。

事前審査を通過しても、本審査で否決されるケースもあるため、両方の段階で気をつけるべきポイントを理解しておくことが大切です。

審査に落ちる主な理由

住宅ローンの審査に落ちる主な理由には、個人信用情報の問題、返済負担率の高さ、勤務先・雇用形態などの属性、団体信用生命保険にかかわる健康状態、物件の担保価値の低さ、完済時の年齢などが挙げられます。これらは金融機関が重視する典型的なチェックポイントです。

個人信用情報に問題がある

過去にクレジットカードやカードローン、自動車ローンなどの返済で延滞があると、その情報が個人信用情報機関に記録されます。いわゆる「異動」情報が記載されている場合、住宅ローンの審査に通ることは基本的に難しいとされています。自分の信用情報がどうなっているか不安な場合は、信用情報機関に開示請求をして確認することも可能です。

返済負担率が高すぎる

年収に対して、住宅ローンを含めた年間返済額の割合を「返済負担率」と呼びます。この割合が金融機関の基準を超えていると、審査に通りにくくなります。他に自動車ローンやカードローンなどの借入がある場合、それらも合算して計算されるため、他の借入を抱えたまま住宅ローンを申し込むと、返済負担率が想定より高くなっていることがあります。

勤務先・雇用形態などの属性

勤続年数が短い、転職したばかり、雇用形態が不安定と判断されるなど、いわゆる「属性」も審査に影響します。会社員としての勤続年数がまだ短い場合は、審査のタイミングを慎重に検討する必要があります。

健康状態(団体信用生命保険の審査)

多くの住宅ローンでは、契約者に万が一のことがあった場合にローン残債が保険金で完済される「団体信用生命保険(団信)」への加入が必須条件になっています。持病がある場合など、団信の審査に通らないことが原因で、結果的に住宅ローンも組めないというケースがあります。

物件の担保価値が低い

住宅ローンは、その物件を担保にした融資です。そのため、借入希望額に対して物件の担保価値が低いと判断されると、希望額での融資が難しくなることがあります。再建築不可物件や借地権付き建物など、権利関係が複雑な物件は、担保評価が下がりやすい傾向があります。

完済時の年齢

多くの金融機関では、ローン完済時の年齢に上限を設けています。申込時の年齢と返済期間によっては、完済時年齢の基準を超えてしまい、希望していた返済期間での借入ができないことがあります。

審査に落ちてしまったときの対策

審査に落ちてしまった場合は、金融機関ごとに審査基準が異なるため他の金融機関で再申請する、カードローンなど他の借入を整理してから再チャレンジする、頭金を増やして借入額を見直す、不動産会社や金融機関の担当者に相談するといった対策が有効です。

他の金融機関で再申請してみる

金融機関ごとに審査基準は異なるため、ある銀行で否決されても、別の金融機関では通過する可能性があります。1行だけで諦めず、複数の金融機関に相談してみることをおすすめします。

他の借入を整理してから再チャレンジする

カードローンや自動車ローンなど、他の借入がある場合は、可能な範囲で完済・整理してから申し込むことで、返済負担率が改善され、審査結果が変わる可能性があります。

頭金を増やす、借入額を見直す

希望する借入額を少し減らし、頭金を増やすことで、担保価値や返済負担率の基準をクリアしやすくなることがあります。

不動産会社や金融機関の担当者に相談する

不動産会社や住宅ローンに詳しい担当者は、過去の事例から「この金融機関ならこの属性でも通りやすい」といった傾向を把握していることがあります。一人で悩まず、専門家に相談してみることも有効な対策です。

返済負担率はどう計算されるのか

返済負担率は年収に占める年間返済額の割合で、金融機関ごとに上限の目安(年収の30〜35%程度とされることが多い)が設けられています。住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローン、奨学金の返済なども合算されるため、申し込み前に自分の借入状況を棚卸ししておくことが重要です。

返済負担率は、年収に占める年間返済額の割合のことで、金融機関ごとに基準となる上限(目安として年収の30〜35%程度とされることが多い)が設けられています。ここでいう「年間返済額」は住宅ローンだけでなく、自動車ローン、カードローンの残債、奨学金の返済なども合算されるのが一般的です。

例えば、年収500万円の方であれば、返済負担率35%の場合、年間返済額の上限目安は175万円程度になります。この中に住宅ローンの返済額だけでなく、他の借入の返済額もすべて含まれるため、「住宅ローン単体なら余裕がある」と思っていても、他の借入と合算すると基準を超えてしまうケースがあるのです。申し込み前に、自分の借入状況を一度棚卸ししてみることをおすすめします。

民間ローンとフラット35の違い

住宅ローンには銀行などの「民間ローン」と住宅金融支援機構と提携する「フラット35」があり、審査の視点が異なります。民間ローンは保証会社の審査や団信加入が原則必須である一方、フラット35は保証人・保証料が不要で団信も任意のため、持病などで民間ローンの団信に加入できない方でも組める可能性があります。

住宅ローンには、銀行などが提供する「民間ローン」と、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する「フラット35」があります。この2つは審査の視点にも違いがあります。

• 民間ローン: 保証会社の保証を受けることが前提になっている場合が多く、保証会社独自の審査基準も加わります。また、健康状態(団信)の審査が必須となるケースがほとんどです。
• フラット35: 保証人や保証料が不要で、健康状態に関する審査(団信)が任意になっているのが特徴です。そのため、持病などを理由に民間ローンの団信に加入できない方でも、フラット35であれば住宅ローンを組める可能性があります。

民間ローンの審査に不安がある場合、フラット35という選択肢も検討してみる価値があります。

フラット35と民間ローンの違いについては、「フラット35とは？民間住宅ローンとの違い・メリット・デメリットをわかりやすく解説」で詳しく解説しています。

保証会社の審査もあることを知っておく

民間の住宅ローンの多くは、金融機関だけでなく「保証会社」の審査も通過する必要があります。保証会社は契約者が返済できなくなった場合に金融機関へ代わりに返済する会社で独自の審査基準を持っており、金融機関の審査に通っても保証会社の審査で否決されることがある「二重の審査」である点を理解しておくとよいでしょう。

民間の住宅ローンの多くは、金融機関だけでなく「保証会社」の審査も通過する必要があります。保証会社は、契約者が返済できなくなった場合に金融機関に対して代わりに返済を行う会社で、独自の審査基準を持っています。金融機関の審査に通っても、保証会社の審査で否決されることもあるため、「二重の審査がある」という点は理解しておくとよいでしょう。

収入合算・ペアローンという選択肢

一人の収入だけでは希望する借入額に届かない場合、共働きの夫婦であれば「収入合算」や「ペアローン」という選択肢があります。収入合算は一方が主債務者となりもう一方の収入を合算する方法、ペアローンは夫婦それぞれが別々に契約を結ぶ方法で、それぞれ団信加入や住宅ローン控除が受けられる一方、諸費用が増える点に注意が必要です。

一人の収入だけでは希望する借入額に届かない場合、共働きの夫婦であれば、以下のような選択肢もあります。

• 収入合算: 夫婦どちらかが主債務者となり、もう一方の収入を合算して審査を受ける方法。連帯保証人になるケースが一般的です。
• ペアローン: 夫婦それぞれが別々に住宅ローン契約を結び、お互いが連帯保証人になる方法。それぞれが団信に加入できる、住宅ローン控除もそれぞれ受けられるといったメリットがある一方、契約が2本になるため諸費用が増える点には注意が必要です。

どちらの方法が向いているかは、収入バランスや将来のライフプランによって異なるため、金融機関や不動産会社に相談しながら検討することをおすすめします。

(PR)審査に通りやすい金融機関や条件は、人によって異なります。事前に複数の住宅ローンを比較して、自分に合う商品を探しておく方法もあります。最短5分でおすすめの住宅ローンを提案！モゲチェック

審査で不利にならないための事前準備

審査で不利にならないための事前準備としては、申し込み前に自分の個人信用情報を確認しておくこと、新たな借入を控えて既存の借入を整理しておくこと、転職・独立のタイミングを慎重に検討することが挙げられます。

住宅ローンを組む前に個人信用情報を確認しておく

過去の延滞などに心当たりがある場合は、住宅ローンを申し込む前に、自分の信用情報を確認しておくと安心です。

他のローンやカードの利用状況を整理する

住宅ローンを検討し始めたら、新たなカードローンや自動車ローンの利用は控え、既存の借入もできる範囲で整理しておくと、返済負担率の面で有利になります。

転職・独立のタイミングに注意する

住宅ローンの審査を考えているタイミングで転職や独立を控えている場合は、勤続年数の影響を受けにくいよう、申し込みのタイミングを慎重に検討することをおすすめします。

あわせて、住宅購入にかかる費用の全体像は「住宅購入でかかる諸費用、見落としがちなポイント」で、税負担を軽くする制度は「住宅ローン控除とは？知っておきたい基本と注意点」で解説しています。

よくある質問

まとめ

住宅ローンの審査に落ちる理由には、個人信用情報、返済負担率、属性、健康状態、物件の担保価値、完済時年齢など、いくつかの典型的なパターンがあります。落ちてしまっても、原因を整理し、他の金融機関への相談や借入の見直しといった対策を取ることで、道が開ける可能性は十分にあります。不安なときは一人で抱え込まず、不動産会社や金融機関の担当者に相談しながら進めていくことをおすすめします。

他の金融機関を検討する際は、住宅ローンの一括比較についての記事も参考にしてみてください。