サブリース(家賃保証)契約のリスクとは？契約前に確認すべきポイント

2026年9月13日 2026年10月11日

BAC333

所有している土地にアパートを建てないかと建築会社から提案されていて、「35年一括借上げで家賃保証しますから空室でも安心です」と言われています。これなら心配いらないですよね？

その「家賃保証」という言葉、実はそのまま鵜呑みにするのは危険です。サブリース契約にはメリットもありますが、見落とされがちな注意点も多くあります。今日は仕組みとリスク、契約前に確認すべきポイントを整理してお伝えしますね。

知り合いも似たような話をされていて、大手ハウスメーカー系だから大丈夫だろうと契約を決めたみたいです。

企業規模はひとつの目安にはなりますが、それだけで安心材料とするのは早いです。大手が関わる契約であっても、家賃の見直しや解約の条件は契約内容によって異なります。まずは仕組みそのものを理解しておきましょう。

この記事のポイント

サブリースとは、サブリース会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。管理委託とは契約関係が異なります。
「家賃保証」があっても、将来にわたって同じ賃料が支払われるとは限りません。契約条件や法律上の規定により、賃料が減額される可能性があります。
オーナー側からの解約は、契約の種類や借地借家法上の正当事由などが問題となり、希望どおりに終了できない場合があります。
契約前には、賃料改定の条件、解約条件、違約金、修繕費用、会社の経営状況、管理委託との収支比較を確認することが重要です。

不動産投資やアパート経営を検討していると、「サブリースなら空室があっても家賃が保証される」といった説明を受けることがあります。

空室リスクを抑え、賃貸管理の手間を減らせる点は、サブリース契約の大きなメリットです。一方で、家賃が将来にわたって一定額保証されるとは限らず、契約内容によっては収益の減少や解約時のトラブルにつながる可能性があります。

契約してから後悔しないためには、仕組みだけでなく、賃料の見直し、契約解除の条件、修繕費用、運営会社の経営状況などを事前に確認することが重要です。

この記事では、サブリース契約の基本的な仕組みから、契約前に知っておきたいリスク、管理委託との違い、確認すべきポイントまで、わかりやすく解説します。

サブリース契約とは？仕組みをわかりやすく解説

サブリースとは、サブリース会社がオーナーから物件を借り上げ、その物件を入居者に転貸する仕組みです。

厳密には、オーナーとサブリース会社が結ぶ賃貸借契約を「マスターリース契約」、サブリース会社と入居者が結ぶ転貸借契約を「サブリース契約」と呼びます。ただし、一般的にはオーナーと会社の契約も含めて「サブリース契約」と呼ばれることがあるため、この記事では主にオーナーとサブリース会社との契約について解説します。

一般的な賃貸経営では、オーナーが入居者と賃貸借契約を結び、入居者から直接家賃を受け取ります。

一方、サブリースでは、オーナーとサブリース会社が賃貸借契約を結び、サブリース会社が入居者に転貸します。オーナーは、契約で定められた賃料をサブリース会社から受け取ります。

サブリースの仕組みは、次のとおりです。

オーナー： 物件をサブリース会社に貸し出す
サブリース会社： オーナーから借りた物件を入居者に転貸する
入居者： サブリース会社と賃貸借契約を結び、家賃を支払う

サブリース会社からオーナーに支払われる賃料は、入居者から受け取る家賃の総額より低く設定されるのが一般的です。その差額などが、サブリース会社の運営収益となります。

なお、「サブリース契約」と「管理委託契約」は異なります。管理委託では、オーナーが入居者との賃貸借契約の貸主となるのが一般的ですが、サブリースでは、サブリース会社が物件を借り上げて転貸する点が大きな違いです。

サブリース契約のメリット

サブリース契約には、賃貸経営の負担を軽減できるメリットがあります。ただし、メリットだけで判断せず、契約条件とあわせて検討することが大切です。

空室による収入減少を抑えやすい

通常の賃貸経営では、入居者が退去すると、次の入居者が決まるまで家賃収入が発生しません。

サブリース契約では、契約条件に従ってサブリース会社から賃料が支払われるため、空室が発生した場合でも、一定の収入を確保しやすくなります。

ただし、空室があっても必ず同じ金額が支払われ続けるとは限りません。賃料の見直しや免責期間などの条件によって、受取額が変わる可能性があります。

賃貸管理の手間を減らせる

入居者募集や契約手続き、家賃の集金、入居者からの問い合わせ対応などをサブリース会社に任せられるため、オーナーの管理負担を軽減できます。

複数の物件を所有している人や、本業が忙しく賃貸管理に時間をかけられない人にとっては、メリットのある仕組みです。

ただし、建物の修繕や設備交換など、オーナー側の負担となる業務が残る場合もあります。管理業務の範囲は契約書で確認しましょう。

毎月の収入を見通しやすい

契約で定められた賃料が支払われる期間は、通常の賃貸経営よりも収入を予測しやすくなります。ローン返済や維持費などの支出を計画するうえで、収入の見通しを立てやすいことはメリットです。

一方、賃料が減額されたり、契約が終了したりする可能性もあるため、長期間にわたる収支計画では、こうしたリスクも考慮する必要があります。

サブリース契約で注意したい主なリスク

サブリース契約を検討する際は、特に次のポイントを確認しておきましょう。

家賃保証額が減額される可能性がある

サブリース契約で特に注意したいのが、オーナーに支払われる賃料の減額リスクです。契約時に提示された賃料が、将来にわたって維持されるとは限りません。

周辺の家賃相場の変化、建物の老朽化、空室状況、賃貸需要などによって、サブリース会社から賃料の見直しを求められることがあります。

また、借地借家法第32条の賃料増減額請求の規定が適用される場合には、契約で賃料の改定時期や金額を定めていても、一定の条件のもとで賃料の増減が問題となることがあります。サブリース会社から減額を求められたからといって、オーナーが必ずその金額を受け入れなければならないわけではありませんが、契約条項だけで減額の可能性を完全に排除できるとも限りません。

「家賃保証」という言葉だけで判断せず、次の項目を確認しましょう。

賃料の改定時期と改定条件
賃料の減額に関する条項
賃料改定の協議方法
免責期間の有無と条件
賃料が減額された場合の収支への影響

賃料の改定頻度や減額幅は契約によって異なるため、「何年ごとに必ず減額される」と一律に考えることはできません。契約時の収支だけでなく、賃料が下がった場合でもローン返済や維持費を負担できるか、事前にシミュレーションしておくことが重要です。

オーナーから解約しにくい場合がある

サブリース契約では、オーナーが契約を終了させたいと思っても、希望どおりに解約できない場合があります。

サブリース会社が物件を借りている契約では、借地借家法が適用されることがあります。建物の賃貸借契約について、貸主側からの更新拒絶や解約申入れには、同法第28条に定める正当事由が問題となる場合があります。

そのため、契約書に「解約には一定期間前の通知が必要」と書かれていても、その条項だけでオーナーがいつでも自由に契約を終了できるとは限りません。また、解約にあたって違約金や費用が定められている場合もあります。

なお、普通借家契約か定期借家契約かによっても、契約終了の条件は異なります。定期借家契約は、法律上の要件を満たして有効に成立している場合、原則として契約期間の満了によって終了します。ただし、期間途中の解約については契約内容などの確認が必要です。

契約前には、次の点を確認しておきましょう。

オーナーから解約を申し入れる場合の条件
解約通知の期限と手続き
違約金やその他の費用の有無
契約期間と更新条件
物件を売却する場合の契約上の取り扱い

解約に関する条項は、将来の売却や運用方針の変更にも影響するため、契約の種類や具体的な条件を十分に確認する必要があります。

修繕費用がオーナー負担になる場合がある

サブリース契約では、入居者対応や日常的な管理を会社に任せられる一方、建物の修繕費用まで会社が負担するとは限りません。外壁塗装、防水工事、給排水設備の修理、給湯器などの設備交換といった費用が、オーナー負担となる契約もあります。

建物が古くなるほど修繕費用が増える可能性があるため、家賃保証額だけを見て収益性を判断するのは危険です。契約前には、以下を確認しましょう。

日常的な修繕と大規模修繕の負担区分
設備交換の費用負担
修繕工事を発注する会社の選定方法
工事費用の見積もりや承認手続き
指定業者の利用義務の有無

特に、新築アパートの建築とサブリース契約をセットで提案された場合は、建築費用だけでなく、将来の修繕費用も含めた収支計画を確認することが大切です。

サブリース会社の経営状況に左右される

サブリース会社から賃料を受け取る仕組みである以上、会社の経営状況にも注意が必要です。経営悪化や事業撤退などが起きた場合、賃料の支払いが滞ったり、契約の継続が難しくなったりする可能性があります。

万が一、会社が倒産した場合の契約関係や入居者との関係は、契約内容や個別の事情によって異なります。必ずしも同じ結果になるとは限りません。

契約前には、会社の実績や財務状況、管理体制、事業継続性なども確認しておくと安心です。また、会社の信用力だけに頼るのではなく、サブリース契約が終了した場合に、通常の管理委託へ切り替えられるかなども検討しておきましょう。

売却時に買主が限られる可能性がある

サブリース契約が付いた物件を売却する場合、契約条件が買主の判断に影響することがあります。たとえば、買主が自主管理や別の管理会社への変更を希望していても、既存の契約条件によっては、すぐに運用方法を変更できない場合があります。

また、保証賃料が周辺相場より低い場合や、解約条件が厳しい場合には、投資家から見た収益性や物件評価に影響する可能性があります。売却を見据えている場合は、契約期間、解約条件、賃料改定条項、契約上の地位の取り扱いなどを確認しましょう。

サブリース契約で起こりやすいトラブル

サブリース契約では、契約時の説明と実際の運用条件との違いが問題になることがあります。

「家賃保証」の説明を信じて契約してしまう

「空室でも家賃が入る」「長期間安定した収入が得られる」といった説明だけで契約すると、賃料の減額条件や免責期間などを十分に理解しないまま契約してしまうおそれがあります。

重要なのは、保証される期間や金額、賃料改定の条件などを契約書で確認することです。口頭の説明だけで判断せず、重要事項説明書や賃貸借契約書などの書面を確認しましょう。

収支計画が想定どおりにならない

契約時に提示された収支シミュレーションが、将来もそのまま実現するとは限りません。賃料の減額、修繕費用の増加、ローン金利の上昇などによって、手元に残るお金が想定より少なくなる可能性があります。

収支を確認する際は、保証賃料だけでなく、ローン返済、固定資産税、保険料、修繕費、その他の維持管理費用も含めて計算しましょう。

解約や契約条件の変更をめぐって意見が対立する

オーナーが解約や管理方法の変更を希望しても、サブリース会社との間で条件が合わず、話し合いが難航する場合があります。契約内容によっては、解約の可否や条件について法的な検討が必要になることもあります。

トラブルを避けるためには、契約前に解約条件を確認し、不明点があれば書面で説明を求めることが重要です。すでにトラブルが発生している場合は、契約書や説明資料を整理し、必要に応じて弁護士などの専門家に相談しましょう。

ワンルームマンションのサブリースで起きやすいトラブルについては、「ワンルームマンションのサブリース、家賃が上がらない・解約できないトラブルとは」で詳しく解説しています。

サブリース新法とは？契約前に知っておきたい規制

2020年12月15日、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）のサブリース関連の規制が施行されました。一般に「サブリース新法」と呼ばれることもあります。

この法律では、サブリース業者による誇大広告や不当な勧誘の禁止、契約締結前の重要事項説明などが定められています。

国土交通省の賃貸住宅管理業法ポータルサイトでは、誇大広告等の禁止（法第28条）、不当な勧誘等の禁止（法第29条）、契約締結前の書面交付と説明（法第30条）、契約締結時の書面交付（法第31条）、書類の閲覧（法第32条）といった規制の内容が案内されています。違反した場合は、指示処分や業務停止命令、罰則の対象となることがあります。

誇大広告や不当な勧誘の禁止

サブリース業者などが、賃料の支払い条件や契約解除に関する事項について、著しく事実と異なる表示をしたり、実際より著しく優良・有利であると誤認させるような表示をしたりすることは禁止されています。

また、契約に関する重要な事項について、故意に事実を告げなかったり、事実と異なることを告げたりする不当な勧誘も規制の対象となります。

契約締結前の重要事項説明

サブリース業者は、一定の事項について、契約締結前にオーナーへ書面を交付し、重要事項を説明する必要があります。説明内容には、賃料やその見直しに関する事項、契約期間、契約の解除に関する事項、維持保全の実施方法などが含まれます。

オーナー側も、説明を受けたからといって内容を十分に理解したことにせず、契約書や説明書面を読み、不明点を確認することが大切です。

法律があってもリスクがなくなるわけではない

サブリースに関する法律上の規制が設けられたからといって、賃料の減額や解約に関する問題がすべてなくなるわけではありません。契約の具体的な条件や個別の事情によって、オーナーが負うリスクは異なります。契約書の内容を十分に確認し、必要に応じて専門家に相談することが重要です。

サブリースと管理委託はどちらがよい？

賃貸物件の管理方法には、サブリースのほかに管理委託があります。管理委託は、入居者募集や家賃の集金、入居者対応などを管理会社に任せる方法です。オーナーは入居者との賃貸借契約の貸主となり、入居者から家賃を受け取る形が一般的です。

両者には、収入の仕組みや空室リスクなどに違いがあります。

比較項目	サブリース	管理委託
契約の仕組み	会社が物件を借り上げて転貸	オーナーが入居者に貸し、管理を委託
空室時の収入	契約条件に基づく賃料が支払われる	原則として空室分の家賃収入はない
収入の水準	入居者家賃より低くなることが一般的	家賃収入から管理手数料などを差し引く
管理の手間	軽減しやすい	管理会社に委託できる
賃料の見直し	契約条件などにより減額の可能性がある	入居者の賃料や募集条件などに左右される
解約・運用変更	契約条件によって制約を受ける場合がある	委託契約の条件に従って変更を検討できる

どちらが適しているかは、物件の立地や築年数、賃貸需要、ローン返済額、オーナーがどこまで管理に関与したいかによって異なります。

収支シミュレーションの例

8戸のアパートで、1戸あたりの家賃を月10万円と仮定します。満室時の家賃収入は月80万円です。

以下は、サブリース賃料を家賃総額の85％、管理委託の場合は平均入居率90％、管理手数料を家賃収入の5％と仮定した単純な比較例です。実際の契約条件や費用によって結果は変わります。

項目	サブリース	管理委託
満室時の家賃収入	月80万円	月80万円
前提条件	サブリース賃料は家賃総額の85％	平均入居率90％、管理手数料5％
実際の家賃収入	―	月72万円（80万円×90％）
管理手数料	―	月3万6,000円（72万円×5％）
オーナーの受取額	月68万円（80万円×85％）	月68万4,000円（72万円－3万6,000円）

この条件では、管理委託のほうが月4,000円多い計算になります。

ただし、この比較には、固定資産税、保険料、修繕費、原状回復費用、募集費用、ローン返済などは含まれていません。サブリースについても、免責期間や賃料改定などの契約条件によって受取額が変わる可能性があります。

大切なのは、保証率だけで比較するのではなく、費用を差し引いた実際の収支で判断することです。利回りの考え方については、「表面利回りと実質利回りの違いとは？不動産投資で失敗しないための基礎知識」もあわせてご覧ください。

サブリース契約が向いている人・慎重に検討したい人

サブリース契約は、すべてのオーナーに向いているわけではありません。自身の投資方針や物件の条件に合うかを確認しましょう。

サブリースが向いている可能性がある人

賃貸管理にかける時間をできるだけ減らしたい人
空室による収入変動を抑えたい人
遠方の物件を所有している人
収入の安定性を重視している人

ただし、これらに当てはまる場合でも、賃料の見直し条件や修繕費用などを確認する必要があります。

慎重に検討したい人

少しでも高い賃料収入を確保したい人
将来、物件を売却する可能性がある人
自分で管理会社を選びたい人
契約条件を柔軟に変更したい人
ローン返済に対する余裕が少ない人

特に、サブリース賃料が下がった場合にローン返済が難しくなる収支計画では、慎重な判断が必要です。

サブリース契約を結ぶ前に確認すべきチェックリスト

契約前には、少なくとも以下の項目を確認しておきましょう。

保証賃料の金額と支払条件
賃料の改定時期と減額条件
賃料の支払いが免責される期間の有無
契約期間と更新条件
オーナーから解約する場合の条件
解約時の違約金やその他の費用
修繕費用や設備交換費用の負担区分
入居者募集や原状回復に関する費用
売却時の契約上の取り扱い
サブリース会社の実績や経営状況
賃料が減額された場合の収支シミュレーション
管理委託と比較した場合の収益性

契約内容に不明点がある場合は、そのまま契約を進めず、書面で説明を求めましょう。特に、賃料の減額条件や解約条件は、契約後の運用や売却に大きく影響する可能性があります。

物件選びの基本については、「不動産投資の始め方、初心者が失敗しないための完全ガイド」でも解説しています。

サブリース契約以外の選択肢

空室や管理の負担を軽減したい場合でも、必ずしもサブリースを選ぶ必要はありません。物件やオーナーの状況によっては、別の管理方法が適している場合もあります。

管理委託を利用する

管理委託では、入居者募集や家賃の集金、問い合わせ対応などを管理会社に任せながら、賃料収入を得ることができます。空室時には収入が減る可能性がありますが、サブリース賃料との差額や契約条件を比較することで、より高い収益を確保できる場合があります。

管理会社を選ぶ際は、管理手数料だけでなく、募集力、対応範囲、原状回復費用、解約条件なども比較しましょう。

空室対策や募集条件を見直す

空室が多い物件では、賃料設定、設備、内装、募集方法などを見直すことで、入居率の改善を目指せる場合があります。ただし、改善に費用がかかることもあるため、工事費用と将来の収益改善を比較して判断することが大切です。

売却を検討する

修繕費用の増加や賃貸需要の低下などによって、今後の賃貸経営が難しいと感じる場合は、売却も選択肢の一つです。ただし、サブリース契約が付いた物件では、契約条件が売却価格や買主の判断に影響する可能性があります。

売却を検討する場合は、契約書を確認したうえで、不動産会社などに査定を依頼し、賃貸経営を続けた場合と売却した場合を比較するとよいでしょう。

サブリース契約に関するよくある質問

サブリース契約なら空室でも必ず家賃が入りますか？

必ずしもそうとは限りません。契約条件に従って賃料が支払われる仕組みですが、賃料の改定や免責期間などが定められている場合があります。保証される金額や条件を契約書で確認しましょう。

サブリースの家賃は途中で減額されますか？

減額される可能性があります。賃料の見直しに関する条項や、借地借家法などの適用関係によって取り扱いが異なります。契約時の賃料が将来も維持されるとは限らないため、減額された場合の収支も想定しておきましょう。

サブリース契約は途中で解約できますか？

契約内容や個別の事情によって異なります。オーナー側からの解約には、借地借家法上の正当事由が問題となる場合があります。また、契約に違約金などの条件が定められていることもあります。解約を検討している場合は、契約の種類や契約書の内容を確認し、必要に応じて弁護士などの専門家に相談しましょう。

サブリース会社が倒産したらどうなりますか？

賃料の支払いが滞るなど、オーナーに影響が及ぶ可能性があります。その後の契約関係や入居者への対応は、契約内容や個別の事情によって異なります。契約前に会社の経営状況を確認し、契約終了時の対応についても把握しておくことが大切です。

サブリース契約が付いた物件は売却できますか？

売却できる場合はありますが、サブリース契約の条件が買主の判断に影響する可能性があります。契約期間、賃料、解約条件、契約上の地位の取り扱いなどを確認し、売却時にどのような条件が必要になるかを事前に整理しておきましょう。

サブリース契約と管理委託はどちらがお得ですか？

物件の賃貸需要、サブリース賃料、管理手数料、空室率、修繕費用などによって異なります。サブリースは収入の変動を抑えやすい一方、受取賃料が満室時の家賃収入より低くなることが一般的です。管理委託では空室リスクをオーナーが負いますが、賃料収入をより多く確保できる場合があります。両方の収支を比較し、物件や資金計画に合った方法を選びましょう。