ワンルーム投資で失敗したと感じたら？持ち続けるか売るかの判断基準を、新築ワンルーム販売出身の現役スタッフが解説

この記事のポイント

• 「失敗した」と感じる理由は、売却価格、毎月の収支、期待とのズレなど、人によって異なります
• 売るか持つかは、売却想定額、ローン残高、毎月の手残り、修繕積立金、税金の5つの数字を確認して判断します
• 売却想定額がローン残高を下回る場合は、原則として不足分を用意する必要があります
• 不動産の譲渡益には税金がかかる場合があり、投資用物件の譲渡損失は給与所得などと損益通算できないのが原則です
• 査定は1社に絞らず、複数社で比較してから判断しましょう

「ワンルーム投資は失敗」と言われる理由を分けて考える

ネットでは、「ワンルームは買うな」「買って失敗した」という体験談を多く見かけます。強い言葉が並ぶので、不安になる気持ちはよく分かります。ただ、私の経験では、「失敗した」と感じている方の悩みはいくつかに分かれます。

感じていること	実際に起きていること	最初に確認すること
買った価格より安くしか売れない	新築時の価格と中古の売買価格に差が出ている	今の売却想定額とローン残高
毎月の持ち出しが想定より多い	管理費、修繕積立金、固定資産税、空室、金利などが重なっている	年間の収入と支出の一覧
思っていた節税や年金対策にならない	期待した効果と実際の税負担にズレがある	確定申告書などの確認、必要に応じて税理士への相談
説明が十分でなかったと感じる	購入時の契約書や重要事項説明書の内容と認識に差がある	契約書類の見直し

同じ「失敗」でも、原因が違えば取れる対策も変わります。ここを混ぜて考えると、必要のない売却をしたり、反対に早めに検討すべき判断を先延ばしにしたりする可能性があります。説明や契約内容に納得できない点がある場合は、契約書類を確認したうえで、弁護士や公的な相談窓口などに相談してください。

売るか持つかの前に、確認したい5つの数字

1. 今の売却想定額

まずは、今売ったらいくらになるのかを把握しましょう。査定は1社だけで決めず、可能であれば仲介と買取の両方で確認すると、価格や条件の違いが分かります。違いは「不動産売却の『仲介』と『買取』の違い」で解説しています。

2. ローン残高

金融機関の返済予定表や残高証明などで確認します。売却想定額とローン残高の差が、売却を検討するうえでの出発点になります。

3. 毎月・毎年の手残り

家賃収入から、管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税、ローン返済、入居者が入れ替わるときの費用などを差し引いて確認します。表面上の家賃だけではなく、実際に手元に残る金額で考えましょう。考え方は「表面利回りと実質利回りの違い」でも解説しています。

4. 今後の修繕積立金

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、段階増額積立方式のように将来の負担増を前提とする方式は、増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず、修繕積立金が不足する事例も生じていることに留意が必要とされています。また、国土交通省の調査（予備認定マンションを対象とした集計とされています）では、近年分譲された段階増額積立方式のマンションの増額幅は、長期修繕計画の計画当初から最終計画年までの平均で約3.6倍、なかには10倍を超えるものもあるとされています（国土交通省「標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ とりまとめ（抜粋）」令和6年6月）。これは調査対象での数値であり、個々のマンションで同じ増額になるという意味ではありません。調査の対象や集計方法が異なれば、数値も変わります。ご自身のマンションの長期修繕計画を確認し、いつ、いくらに上がる予定なのかを把握しておくと、将来の収支を見通しやすくなります。

5. 売却時の税金

売却して利益が出た場合の税金は、所有期間や取得費などによって変わります。次の見出しで基本的な考え方を解説します。

売却したときに手元に残る金額の考え方

売却時に手元に残る金額は、まず次の式で概算できます。

売却想定額 − ローン残高 − 売却にかかる費用 ＝ 手元に残る金額（または不足額）

ここでは査定などで把握した売却想定額を使って試算します。税金は別途確認が必要です。仮の数字で見てみましょう。

項目	ケースA	ケースB
売却想定額（仮）	1,800万円	2,300万円
ローン残高（仮）	2,000万円	1,900万円
仲介手数料（上限の目安・税込）	約66万円	約82.5万円
手元に残る金額（不足額）	約266万円不足	約317.5万円残る

※仮の数字です。売買価格が400万円を超える取引では、仲介手数料の上限額を求める一般的な速算式として「売買価格×3％＋6万円」（税抜）が使われ、これに消費税を加えた額が上限の目安になります。登記費用、印紙税、繰上返済手数料などの諸費用と税金は含んでいません。実際の上限額や適用条件は、契約内容などにより確認してください。

ケースAのように不足する場合、売却時にはローンを完済して抵当権を抹消するのが一般的です。売却価格から諸費用を差し引いた金額でローン残高を完済できない場合、原則として不足分を自己資金などで用意する必要があります。対応できる方法は金融機関や契約条件によって異なるため、売却を決める前に借入先へ相談しましょう。

売却にかかる費用は、仲介手数料だけではありません

仲介手数料のほかに、売買契約書にかかる印紙税、抵当権を抹消するための登記費用などが発生することがあります。ローンの種類によっては、繰上返済手数料がかかる場合もあります。入居中の部屋を売る場合は、敷金などの精算が必要になることもあります。

金額は物件やローンの条件によって変わります。査定を依頼するときに、「諸費用を含めて、手元にいくら残るか」まで試算してもらうと、あとから想定がずれるのを防ぎやすくなります。

売却時の税金：意外と見落とされるポイント

売却して譲渡所得（利益）が出ると、税金がかかる場合があります。税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって変わります。

区分	所有期間（売却した年の1月1日時点）	税率（所得税・復興特別所得税・住民税）	譲渡所得500万円の場合の税額例
長期譲渡所得	5年超	約20.315％（15.315％＋5％）	約101.6万円
短期譲渡所得	5年以下	約39.63％（30.63％＋9％）	約198.2万円

税率は国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」および国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」に基づく一般的な税率です。所有期間は単純な「購入から5年」ではなく、売却した年の1月1日時点で判定する点に注意してください。税額は特例や個別事情によって変わります。

売値が買値より安くても、譲渡益が出ることがある

譲渡所得は、原則として売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。建物の取得費は、購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。一方、土地は減価償却しません。そのため、土地・建物の購入価格の合計より安く売っても、計算上は譲渡所得が発生することがあります（参考：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」）。

例えば、土地・建物の購入代金などの合計が2,500万円で、そのうち建物部分の減価償却費相当額が500万円だったと仮定します。ほかの取得費の調整などを考慮しない単純な例では、減価償却後の取得費は2,000万円です。2,200万円で売却し、譲渡費用が70万円かかった場合、譲渡所得は「2,200万円－2,000万円－70万円＝130万円」となります。購入時の価格より300万円安く売っていても、計算上は130万円の譲渡所得が生じる例です。

実際の取得費は土地・建物の内訳や取得時の諸費用などで変わるため、個別に確認してください。また、建物の減価償却費相当額は保有期間や建物の用途などに応じて計算する必要があります。この例では特別控除なども考慮していません。

損失が出ても、給与などと通算できない

国税庁「No.2250 損益通算」によると、一定の居住用財産以外の土地・建物等の譲渡損失は、土地・建物等の譲渡所得以外の所得と損益通算できません。投資用ワンルームを売って損失が出ても、原則として給与所得などと通算して所得税を減らすことはできない前提で考えておきましょう。個別の取り扱いは、税理士や税務署に確認してください。なお、ここでいう損失は、物件を売却したことによる譲渡損失です。賃貸経営で発生した不動産所得の赤字とは取り扱いが異なるため、混同しないよう注意しましょう。税金の全体像は「不動産売却でかかる税金とは？譲渡所得の計算方法・税率・確定申告をわかりやすく解説」で解説しています。

持ち続ける場合に見ておきたいこと

持ち続けると決めた場合も、そのままにせず、次の点を定期的に確認しましょう。

• 修繕積立金の増額予定：長期修繕計画で、いつ、いくらになるのかを確認します。
• 空室期間と原状回復費用：家賃が入らない期間や、入居者の入れ替えに伴う費用を想定しておきます。
• 金利の影響：変動金利の場合は、金利や返済額が変わる可能性があります。
• サブリース契約の条件：賃料改定や解約の条件を契約書で確認します。詳しくは「ワンルームマンションのサブリース、家賃が上がらない・解約できないトラブル」や「サブリース付きマンションは売却価格に影響する？解約の実情と旧契約の注意点」をご覧ください。
• 築年数が進んだときの売却価格：立地、管理状態、家賃水準などによって差が出ます。

持ち続ける選択が合っているのは、修繕積立金が上がったあとも、収支が成り立つ見通しがある場合です。反対に、増額後に赤字が続く見通しなら、増額が実施される前から売却した場合との比較を始めておくと、選択肢を検討しやすくなります。

修繕積立金の額は管理組合の決議などを経て決まるため、ご自身だけで変更できるものではありません。総会の議案や長期修繕計画にも目を通しておきましょう。

売るか持つかの判断の目安

以下は、あくまで一般的な考え方です。最終的には、物件ごとの数字で判断してください。

状況	考え方の例
毎月の手残りがプラスで、売却想定額よりローン残高のほうが大きい	すぐに売ると不足額が生じる可能性があります。修繕積立金の増額予定や今後の収支を確認し、売却時期を検討します。
毎月の持ち出しが続き、売却想定額がローン残高を上回る	売却して持ち出しを止める選択肢があります。諸費用や税金を含めた手残りを計算して比べます。
毎月の持ち出しが続き、売却想定額がローン残高を下回る	売却時に不足額が必要になる可能性があります。保有を続けた場合の持ち出し累計と、売却して不足額を払う場合を比べ、金融機関にも早めに相談します。
所有期間が5年を超えるかどうかの境目にいる	売却した年の1月1日時点で税率が変わるため、税金を含めて売却時期を確認します。

私なら、まず「このまま10年持った場合の累計収支」と「今売った場合の手元に残る金額」を並べて考えます。気持ちだけで決めるのではなく、同じ前提で数字を比較すると判断しやすくなります。

10年持った場合の累計を試算してみる

持ち続けた場合の収支も、仮の数字で試算してみましょう。

項目	年額（仮）
家賃収入	96万円（月8万円）
管理費・修繕積立金	▲26.4万円（月2.2万円）
固定資産税・都市計画税	▲6万円
ローン返済	▲90万円（月7.5万円）
空室・原状回復費用の年平均	▲5万円
年間の手残り	▲31.4万円

この仮の数字では、毎年約31.4万円の持ち出しとなり、10年で約314万円になります。ただし、この試算は家賃や支出が一定と仮定した単純な例で、所得税・住民税、ローン残高の変化、将来の売却価格などは反映していません。修繕積立金の増額や大きな修繕費用、空室期間の長期化などがあれば、持ち出しはさらに増える可能性があります。

比較するときは、10年間の持ち出し累計だけでなく、10年後のローン残高、売却想定額、売却費用や税金も見積もり、「10年後に売った場合の手元に残る金額（または不足額）」と合わせて、今売った場合と比較します。

ローン残高は返済とともに減る一方、売却価格も築年数や市場環境によって変わります。空室や修繕などの前提によっても結果が変わるため、どちらが有利かは物件ごとに異なります。

査定を取っただけでは、売却は決まりません

査定を依頼しただけで、売却が決まるわけではありません。媒介契約を結んでも、その時点で売買契約が成立するわけではありませんが、媒介契約には有効期間や解約条件などがあります。契約前に内容を確認しましょう。

「売ると決めてから査定を取る」のではなく、「売るかどうかを判断するために査定を取る」という順番でも構いません。なお、査定額は目安であり、実際に売れる価格とは差が出ることがあります。

売却相談の現場で、よく見るつまずき

私は、新築ワンルームを販売する会社で販売を経験し、その後、中古ワンルームを扱う会社で売却のご相談を担当してきました。その経験から、よく見るつまずきは次のとおりです。

• 購入価格を基準に「このくらいで売れるはず」と考え、査定額とのギャップに驚く
• 査定を1社だけで判断し、他社と比べないまま決めてしまう
• 「ローンが残っているから売れない」と思い込み、査定を取っていない
• 中古ワンルームは投資目的の買主が多く、家賃や利回りが価格に影響しやすいことを知らない

こうしたつまずきは、売却想定額、ローン残高、収支を一度並べてみることで、整理しやすくなります。

焦って動く前に避けたい行動

• ネットの体験談だけで判断し、数字を確認する前に安く手放してしまう
• 1社の査定額だけで、売却や買取を決めてしまう
• 仲介と買取の違いを確認しないまま、早く現金化できる方法を選んでしまう
• 状況を整理できていない段階で買い増しをし、リスクをさらに大きくしてしまう
• 購入時の契約書や、賃貸借・サブリースの契約書を確認しないまま進めてしまう

買った会社と、別の会社のどちらに相談するか

購入した会社は、物件の事情をよく知っているという強みがあります。一方で、買取か仲介か、手数料や条件は会社ごとに違います。最初の相談先を購入した会社だけに絞らず、別の会社の査定も並べて比べると、判断材料を増やせます。

入居中のまま売るか、空室にして売るか

入居中のまま売る場合、買主は原則として賃貸借契約を引き継ぎます。買主は投資家になることが多く、家賃や利回りが価格に反映されやすくなります。賃貸中であれば、買主が投資用ローンを使う場合にも、家賃収入が評価されやすい傾向があります。

空室にして売る場合は、空室期間中は家賃が入りません。また、ワンルームは住宅ローンを使いにくいことが多く（金融機関の条件によって異なります）、自分で住む目的の方が買主になる場合でも、現金での購入が中心になりがちです。投資家が投資用ローンを使う場合も、空室だと物件の評価が下がり、融資が受けにくくなる傾向があります。私の経験では、賃貸中のまま売るほうが買主の幅が広がり、売りやすいケースが多く見られます。なお、入居者がいる物件を売るために、売主の都合だけで退去を求められるとは限りません。

どちらが有利かは、立地、家賃水準、入居者の状況、買主が使う融資の条件などによって変わります。空室にする前に、賃貸中のままの場合と空室の場合の両方で査定を取り、比較しましょう。

売却前にそろえておきたい書類

• 購入時の売買契約書、重要事項説明書
• 管理規約、使用細則、長期修繕計画書
• 賃貸借契約書（サブリースがある場合はサブリース契約書も）
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• ローンの返済予定表や残高が分かる書類

売却を考えたときの進め方

• STEP1：ローン残高と返済予定表を確認する
• STEP2：購入時の契約書、重要事項説明書、管理規約、賃貸借契約書、サブリース契約書をそろえる
• STEP3：2〜3社で査定を取り、仲介と買取の条件を比べる
• STEP4：売却想定額、ローン残高、諸費用、税金から、手元に残る金額を試算する
• STEP5：持ち続けた場合の収支と並べて、判断する

(PR)複数社の査定額を一度に比べたい方は、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できる「不動産一括査定サービス」を利用する方法もあります。ただし、サービスによって対応エリアや、投資用ワンルームを扱う会社の有無は異なるため、利用前に確認してください。

売るか迷っている段階でも、まずは収支を整理しましょう

不動産売却の窓口では、契約内容を確認したうえで、売却方法や査定の進め方をご相談いただけます。売るかどうか決めていない段階でも、まずは「今売った場合」と「持ち続けた場合」の違いを整理してみませんか。

契約書の内容で気になる点がある場合や、この記事についてのご相談は、お問い合わせフォームからお送りください。

よくある質問

まとめ

「ワンルーム投資は失敗」という言葉だけで、売るか持つかを決める必要はありません。まずは、売却想定額、ローン残高、毎月の手残り、今後の修繕積立金、売却時の税金の5つを数字で並べてみてください。

売却想定額がローン残高を下回る場合や、税金が心配な場合ほど、動く前に数字を整理することが大切です。査定は複数社で取り、持ち続けた場合の収支と比較して判断しましょう。

迷っている方は、まずローン残高が分かる書類と、毎月の収支が分かる資料を用意し、今売った場合の金額を確認するところから始めてみてください。売却を決めていない段階でも、数字を比較することで判断材料を整理できます。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。契約内容や状況は一つひとつ異なり、本文中の数字や事例は仮のもの、または筆者の経験に基づくものです。税金や契約に関する具体的な判断は、税理士、弁護士などの専門家にご確認ください。